农村宅基地“三权分置”政策的立法表达——以“民法典物权编”的编纂为中心

宅基地"两权分离"向"三权分置"的演进满足了农村经济发展和宅基地财产化的现实需求,为我国深化宅基地制度改革指明方向。但宅基地"三权分置"政策中"权利"在法律上的妥适表达,需要着眼于权利的功能定位,立足于法律自身的逻辑进行综合判断,不能简单地套用政策术语。宅基地"三权分置"的构建应该以宅基地使用权制度为基础,不宜将农户资格权阐释为一项成员权,而应将其定性为一项身份性的财产权,特指创设次级使用权之后的宅基地使用权。宅基地"三权分置"在法律上表达为:集体土地所有权分置出宅基地使用权,宅基地使用权(农户资格权)分置出次级使用权。基于权利的功能定位,次级使用权应该界定为一项物权权利。在立法论层面,未来"民法典物权编"应该将次级使用权上升为法定的用益物权,实现次级使用权的法定化。     

农村承包地三权分置制度入典研究

《农村土地承包法修正案》将“三权分置”政策内容上升为法律规定,确立承包地三权分置制度。对解决承包地流转闭锁抵押难行等问题意义重大。却因将承包经营权本集体经济组织内封闭流转以法律固化,新设土地经营权性质不清、类型混合、流转不济,无益承包地债权性与物权性并可市场化开放性流转之“三权分置”目标实现。受其影响,《民法典分编(草案)》亦存同样问题。亟待农村承包地三权分置制度进一步入典完善。在实地调研基础上,遵循《民法总则》落实集体土地所有权前提下,于《民法典分编(草案)》完善中,基于英美地产权客体权益分离理论与大陆法系二次权能分离理论具兼创债权性与物权性经营权功能的地权二次分离理论,在保持土地承包经营权规定不变上,从其客体权益中分离出二元化土地经营权,并分别于合同编增设农地租赁经营合同具体规范债权性经营权、于物权编构造“农用地使用权”科学规范物权性经营权。以利能以债权性经营权顺农地灵活经营实践、物权性经营权应农地抵押及长期经营所需的二元化路径,促现行承包经营权本集体经济组织内封闭流转向派生出的土地经营权市场化开放性流转发展,以实现农村承包地三权分置制度入典达成“三权分置”、“放活土地经营权”之政策目标。     

论宅基地使用权流转的法律适用

宅基地是农村土地的重要组成部分。宅基地使用权是农民建造住宅的物质保障,安身立命的必要条件,作为我国物权制度的一种特殊形式,也是农民最基本的财产权。流转亦即转让和流通,宅基地使用权流转是指法定主体依法取得宅基地使用权后将该使用权在土地二级市场以一定的方式处分,使其主体发生变化的法律制度。     

宅基地使用权身份化困境之破解——以物权与成员权的分离为视角

宅基地使用权被绑定了集体成员的身份,导致其无法流转。成员权作为成员对集体的权利,主要表现为成员对集体宅基地的分配请求权和土地使用费的豁免权。成员权与使用权人对宅基地的支配性物权不同。混淆成员权与物权的原因在于未区分宅基地使用权的原始取得与其后流转,简单地将实物保障作为村民保障的唯一方式等。将宅基地使用权中的成员权和物权分离是实现宅基地使用权去身份化的有效途径。     

宅基地使用权流转模式的选择

宅基地使用权禁止流转制度无疑成了宅基地发挥其土地价值的巨大障碍,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的＂隐形市场＂,这严重影响了社会的稳定。通过房地分离和设立法定租赁权,建立与此相适应的宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度等配套措施,以较少的成本解决宅基地使用权的流转,是较为合理的方案。     

宅基地的立法问题--兼析物权法草案第十三章"宅基地使用权"

物权法草案为了解决农村房屋流转与宅基地使用权不得随便流转的矛盾,开出了"房屋只能在集体经济组织内部流转,宅基地使用权一并转让,禁止城镇居民在农村购置宅基地"的药方.这剂药方并不高明,可以设置土地租赁权,以解决农村宅基地大范围流转后,农村土地使用权不稳定问题.     

现行宅基地使用权制度的困境与出路

现行宅基地使用权制度背离了统筹城乡发展的战略目标,其缘由是现行宅基地使用权制度本身存在着权利困境、价值困境及功能困境.要破除困境从而使其适应统筹城乡发展的战略,就必须重构宅基地使用权制度,重点是彰显宅基地使用权的物权属性,并构建起宅基地使用权流转机制.     

老阎谈公证证据（之十四）证明当事人用益物权合法性的主要证据（一）

第一节用益物权的概念及法律特征 一、用益物权的概念 用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。     

基于公法接口的宅基地使用权构造

《民法典》将宅基地使用权的“起承转合”转介至公法领域,这种私权构造与公法疆界的模糊化会造成私权的侵蚀。应用双阶理论建构法律关系的接口,不仅可以厘清公法和私法的界限,亦可实现公权与私权的对话。具体构造上对宅基地使用权按照主体和使用目的划分用益物权次类型,区分为符合“一户一宅”的居住性权利和背离“一户一宅”的财产性权利两种次类型,分别衔接以地权为中心和以房权为中心的房地权利模型。前者保障宅基地使用权与公法关系的稳定,流转房屋使用权;后者则保障房屋财产权的稳定,虚化宅基地使用权,进而分别实现公平分配和效率正义。     

集体非农用地使用权的流转改革,促进小产权房合法化

不放开集体非农用地使用权的流转限制,确立集体土地所有主体变得毫无意义。本文指出集体建设用地使用权、宅基地使用权作为物权都应当享有自由流转的权利,这样才能够"物尽其用"发挥最大的经济效益,这是社会主义市场经济发展规律的客观要求。     

《民法典》居住权的三层构造之解释论

《民法典》居住权呈现出结构化、层次性和价值多元的特质,但其制度设计未适当提取公因式,有待透过宽松的解释立场,完善和充实其三层法律构造的具体细节。《民法典》第366-370条形成第一层构造中的合同居住权,对其主体、客体、权能、消灭事由应该采取文义解释、目的性扩张、目的解释及体系解释等不同解释方法,在恪守物权法定原则之外有效保护契约自由。《民法典》第371条形成第二层构造中的遗嘱居住权,其在设立方式与形式、继承与转让、登记效力等方面,参照适用合同居住权规则的空间非常有限,法律适用机制具有较强的独立性。《民法典》第243条第3款、第1090条等形成第三层构造中的法定居住权和裁判居住权,于其类型化的基础上,需要朝具体化的方向填补漏洞。从而,促进居住权在我国的规范体系化和内容本土化之成长。     

论农村宅基地上房屋的买卖——"小产权房"的另一种形式

农村房屋出售给城镇居民是"小产权房"的另一种形式,其涉及宅基地使用权的转让问题.<物权法>在此设置了开放武的衔接性规定,<土地管理法>未禁止宅基地使用权的转让,国务院有关文件则明确提出城镇居民不得购买宅基地及农民住宅.解释论上,城镇居民购买农村房屋的合同应根据<合同法>第52条认定有效,以调整双方债的关系;立法论上,在放开宅基地使用权流转的社会条件等问题解决前,可在<土地管理法>修改时增设宅基地法定租赁权,以解决农村房屋买卖的实际需要.     

关于宅基地使用权立法的若干问题

宅基地使用权的概念及性质 宅基地使用权是指农村居民以及少数城镇居民为建造自有住宅对集体所有的土地和国有土地的占有、使用的权利。但《物权法草案》第四审稿继受了原有的法律概念，指出宅基地使用权人是农村居民依法对集体所有的土地占有和使用的权利，禁止城镇居民在农村购置宅基地。无疑，宅基地使用权是用益物权的具体形式之一。但从草案规定的权利主体和禁止性规定可以看出它是一种特殊的用益物权，也与草案其后对于宅基地使用权的禁止流通相呼应。     

物权法立法中若干争议问题之我见

作者认为,物权法应对"物权优先于债权"做出原则规定,而对"公共利益"不宜做出概括性界定,赃物等权利归属适用善意取得制度,添附、法定居住权和意定居住权都应在物权法中加以规定,在债务履行期满前不得订定流质或流押合同,抵押权的追及力应在物权法中加以规定.     

试论宅基地使用权流转的必要性和可行性

《中华人民共和国物权法》虽已实施三年了,但由于该法未对宅基地使用权流转问题进行明确规定,宅基地使用权流转依然是当今社会各界普遍关注的热点问题。宅基地使用权是指依法利用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的用益物权,是我国农村居民在集体所有制下的一项重要权利。本文将就该制度中关于宅基地流转的问题进行探讨。     

从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想

渊源于罗马法的居住权制度广泛存在于欧洲、美洲、非洲和亚洲诸多国家与地区的民法典中,我国2007年制定《物权法》时未纳入该制度,实属立法政策上的失误。当前民法典分则立法应于物权编创设居住权制度,此举具有重大理论与现实意义,不仅可以更好地解决弱势群体的住房问题,而且可以更好地体现所有权人的意志。具体而言,我国民法典分则物权编应围绕居住权的一般规定、居住权的设立、居住权登记、居住权的限制、居住权人的使用权、居住权人的义务、所有权人的义务等十二个方面对居住权制度做出系统性规定,从而在丰富我国用益物权体系的同时,为经济发展与社会变迁提供法律管道,实现我国住房之策由"居住有其屋"向"住有所居"的转变。     

大理白族地区农村宅基地使用权流转法律问题研究

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。本文对农村宅基地使用权流转的法律问题进行了深入的研究,以大理民族自治地方为例,分析探讨其存在的问题,提出切实可行的完善建议,以弥补现行不合理的单一的宅基地使用权流转制度。     

浅谈农村宅基地使用权的初始取得

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,自土地改革运动以来,农村宅基地使用权制度建设致力于保障农村人口居住权,实现居者有其屋。由于历史遗留和新生的一些因素,目前我国农村宅基地初始取得制度在主体范围、取得方式的无偿性、取得程序的性质等方面还存在着诸多问题亟待解决。     

农村宅基地使用权流转问题研究

农村宅基地使用权,特别是使用权的流转是关系农民切身利益的基础性权利。目前形势下,宅基地使用权不能自由流转严重违背了市场经济的运作规律,在实践中引发了大量的纠纷与矛盾。因此,农村宅基地使用权流转制度的改革势在必行。解决农村宅基地流转问题当务之急是立足于现有法律制度和农村实践,制定农村宅基地使用权流转的立法制度。     

民法分则物权编立法研究

编纂中国民法典,仍应设置物权编,而非财产法编。在物权种类上,应当缓和物权法定主义,保持物权种类的多样性和开放性,增设居住权、典权和农地经营权,区分地表、地上和地下三种不同的建设用地使用权,承认法定地役权制度。在物权效力上,应当明确物权的追及效力,取消抵押物转让需要取得抵押权人同意的规定,协调海域使用权与其他权利之间的关系,妥善设计房地权属的基本内容及其例外规则。在物权变动上,明确基于法律行为的不动产物权变动都以登记为生效要件,指示交付无须以"依法占有"为前提,基于法律行为的特殊动产的物权变动以交付为生效要件、登记为对抗要件,增加添附、先占等作为物权变动的原因。在物权客体上,创设共用物制度,慎重对待"动产用益物权",明确矿藏、水流等特殊客体的法律地位。