民法典时代的宅基地"三权分置"实现路径

宅基地"三权分置"改革旨在保障宅基地使用权身份属性的基础上,扩大分享宅基地权益主体的范围,从而使宅基地的资产功能得以彰显。社会主体盘活宅基地有两种方式:第一,直接盘活宅基地。第二,通过盘活农房,间接盘活宅基地。对宅基地的直接盘活,分为对宅基地使用权的直接流转、转化为集体经营性建设用地使用权的流转、分离出物权性子权利流转、分离出债权性子权利法定租赁权流转,但是相关方式因违反土地为农民集体所有的内在逻辑、会造成宅基地大量流失、与《民法典》之物权法定原则、房地一体原则相悖等原因无适用空间。而对宅基地使用权的间接盘活则大有可为:在农房之上设立《民法典》新规定之居住权和租赁权,从而达到对农房的物权化和债权化盘活,通过采取宅基地所有权、宅基地使用权和农房居住权及租赁权的分置路径来实现改革目标。     

农村建设用地上市流转中的法律问题

我国土地所有权分为国家所有和集体所有,在农村,法律规定土地为集体所有,但犹如农民对其房屋享有的所有权因宅基地只有使用权,而使得该项权利成为不完整的权利一样,农村集体土地所有权并不完整,在国家征用土地的情况下,集体和农民对此难以收益或于预。尤其在目前国内经济进一步升温,以及农村城市化的加强,国家在征用集体土地作为建设用地的过程中,由于立法的不完善、农村建设用地流转制度的不健全、征地补偿的不合理等等使得集体和农民自身的权益无法得到保护,引起了农民的强烈不满,有些地方农民大规模上访,甚至发生械斗流血事件,给政府和相…     

宅基地使用权流转模式探析——天津“宅基地换房”

宅基地使用权是农民的一项住宅保障性权利,为了保障农民的生存利益,现行法律严格限制其流转。而宅基地使用权作为一项用益物权,从法理上讲可以自由流转而不受干涉,土地资源的优化配置和集约化利用也需要其流转。天津"宅基地换房"是宅基地使用权流转的一种有益尝试,解决了小城镇建设的土地与资金问题,推动了小城镇建设步伐,改善了农民的生活条件,有利于实现城乡一体化。但这种模式在推行过程中必须注意农民利益的保护,处理好农民的生活与就业问题。     

论转型社会中的中国农村集体土地权利制度变革——兼评《物权法》的相关规定

当代中国农村集体土地权利制度存在所有权与所有制关系混同、使用权与所有权权能趋同、权利关系与权力关系混同、私法缺位和公法越位以及功能错位等问题,因而在社会转型过程中受到极大的挑战.以土地所有制与土地所有权相分离为原则,对现行集体土地所有制进行股份制改造,在土地价值形态上实行农民集体所有制,变农民为股东,实现公平的价值追求;在土地实物形态上建立"集体法人所有权"制度,变农民集体组织为集体法人组织,实现效率的价值追求,这是当代中国集体土地权利制度改革模式的最优选择.     

从农民角度解读农村土地权属制度变革——农村土地权属及流转调研报告

根据对四川、重庆等地调研,留守农民并不关心农村土地所有权制度的变革,而更关注在保持和完善土地承包制前提下的土地增收.农民对农业用地的资产化和规模化流转持欢迎态度.在农村建设用地流转当中,征地标准过低威胁农民可持续生存和发展,导致青睐在宅基地置换基础上的农民集体产权房,但是违规的"小产权房"并不符合农民的长远利益.农民融资难题依旧未得到解决.根据十七届三中全会"决定"精神完善相关立法为当务之急.     

论农民进城落户后集体土地“三权”退出

支持引导进城落户农民自愿有偿退出土地承包(经营)权、宅基地使用权和集体土地股权的政策表达与法律规定,尚存农民进城落户后应否以及何时丧失集体成员资格规则不明、丧失集体成员资格前支持引导退出规则不足、丧失集体成员资格后不自愿退出的应对之策缺失、大量农民进城落户且丧失集体成员资格后集体土地所有权归属之惑等问题。在承包地"三权分置"、宅基地"三权分置"与集体产权制度改革中,宜通过健全集体成员资格丧失标准和程序、完善集体土地"三权"之(最先)优先受让权与土地承包经营权和宅基地使用权之股权化方案、借助土地经营权和使用权乃至非本集体成员继承股权之类别股设计、大量农民进城落户且丧失集体成员资格后集体土地适时国有化等方法,化解上述问题。     

农村宅基地使用权流转问题研究

农村宅基地使用权,特别是使用权的流转是关系农民切身利益的基础性权利。目前形势下,宅基地使用权不能自由流转严重违背了市场经济的运作规律,在实践中引发了大量的纠纷与矛盾。因此,农村宅基地使用权流转制度的改革势在必行。解决农村宅基地流转问题当务之急是立足于现有法律制度和农村实践,制定农村宅基地使用权流转的立法制度。     

市场经济条件下宅基地流转问题研究

农村居民基于集体经济组织成员的身份而享有在集体土地上修建住宅及其附属设施的权利,但只享有宅基地的占有和使用的权利,其流转受到严格的限制。实践中"小产权房"的大量出现也给宅基地的流转问题提出了严峻的考验,随着市场经济的发展,原有的宅基地的规定也不能适应新形势下市场经济的深入发展,出于对土地资源的保护,发挥物尽其用的原则,充分保障农民权益,有必要对宅基地的流转问题进行研究。     

论我国宅基地使用权制度的现代化构造

正一、问题的提出:现行制度缺陷及现代化构造的方向宅基地使用权问题事关农民权益、农村集体所有制甚至整个国家社会经济的可持续发展,是社会各界研究的热点、难点问题。我国现行宅基地使用权制度形成于计划经济时代,其制度设计适应了城乡分割的二元社会结构,并反映了优先发展工业的时代背景。①在宅基地原始取得上,现行制度采取了经申请和审批而取得、无偿使用、一户一宅的政策,带有强烈的福利保障性质。②在宅基地使用权流转上,有论者以该权利的设立初衷就在于保障农民的生存权,而流转将不利于农民权益维护为由主张禁止流转;③但学界总④     

我国农村土地法律制度变革的思路与框架——十八届三中全会《决定》相关内容解读

中国共产党十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》被视为新一轮农村制度改革的政治宣言,同时也应接受法学的审视。农村土地法律制度变革的基础在于"三个坚持",重心在于增加农民的财产性收入,亮点在于通过有效利用集体与农民财产自身的增值功能实现农民收入的持续增长,突破和创新点在于保障农民有机会公平分享土地增值收益,以及赋予农民更多更实际的财产权益。当然,《决定》将物权性质的土地承包经营权解释为独立的经营债权和承包物权而允许设定抵押担保的仅为经营权,以及通过赋予农民房屋所有权处分权能而保留宅基地使用权的房地分离的制度创新,有待辨析。农村土地法律制度变革的观念应是坚持法治原则的底线思维,坚持农民主体地位和保护农民利益的权利本位思维,坚持以整体性思考为工具、以构建权利制度为目标的体系化思维;逻辑进路应是农村土地权利体系化。农村土地法律制度变革的制度框架应包括:完善集体土地所有权,合理设定土地承包经营权和集体成员房屋财产权的处分条件,建立集体经营性建设用地入市的民法规则,通过立法建立集体成员权制度并为农村土地股份合作社运行提供依据,还赋集体土地征收补偿之权利。     

农村房产执行的法律障碍及其出路

农村房产如何执行,我国法律和司法解释基本空白,而现今的宅基地制度、房产制度、社保制度等,又构成了执行农村房产的重重障碍.将农村房屋使用权从所有权中分离出来或将农村宅基地所有权收归国有是消除这道障碍的两个出路,前者是在现有土地所有权制度上作技术性的添加,让房屋使用权承载执行的需要,避免土地制度遭受执行的冲击,后者则是对农村土地所有权制度作部分修改,使宅基地使用权的城乡二元分立结构走向城乡一元的统一,从而实现城乡房产执行制度的并轨.同时农村房产执行中应体现人权高于债权的理念,应尊重当地民风民俗,保障房屋共有人、承租人及同村村民的优先购买权,这样既有利于债权人权利的实现又促进了和谐社会的建设.     

“小产权房”面临的法律难题及其破解

"小产权房"是我国近年来出现的社会现象,然而其在建设及交易过程中面临着诸多法律上的难题。这些难题表明我国集体土地所有权被虚置,建设用地使用权流转机制亦不健全。要破解这些法律难题,应当赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力,构建城乡平等的建设用地使用权流转制度;创新集体土地所有权和使用权主体制度,确保所有权权能的实现;完善土地征收制度,禁止为"商业利益"而征收;构建科学的城乡土地利用规划制度,同时政府应当让利于民。     

民法典视阈内宅基地使用权继承规则之构造

宅基地使用权应当被构造为可供继承之财产。宅基地使用权主体并非农户,而是作为自然人的农村居民。宅基地使用权既可为户主单独所有,亦可为户内全体家庭成员或者部分家庭成员共有。宅基地使用权人的继承人可以继承宅基地使用权或者宅基地使用权的权利份额。不过,根据《土地管理法》第62条所规定之"一户一宅"原则,继承人不得通过继承取得两项及以上宅基地使用权,亦不可借由宅基地使用权份额之继承而使其宅基地使用权所占用的宅基地面积超过省、自治区、直辖市规定的标准。继承人可以继承宅基地上房屋的所有权,但不能继承宅基地使用权,或者继承宅基地上房屋所有权后占用的宅基地面积超过省、自治区、直辖市规定标准的,继承人以宅基地上房屋所占用的宅基地或者超过标准部分的宅基地为限取得宅基地法定地上权,或曰宅基地法定建设用地使用权,但对集体土地所有权人负有给付适量土地使用金的法定债务。     

制度创新:我国农地利用产权变革的必经之路

我国现行的农地利用制度主要是土地承包经营权制度。将土地承包经营权界定为用益物权是导致当前农地征用征收过程中农民利益严重丧失的一大重要原因。我国农地利用制度的设计基础与大多数大陆法系国家不同。大多数大陆法系国家土地物权制度设计是建立在土地私有制基础上的,而我国土地由国家所有或集体所有,这构成我国土地物权法律制度建设的基础。因而我们应在借鉴英美法系国家的产权制度的基础上重构我国的农地利用制度。农地持有权——一种独立的权利形态,替代土地承包经营权将成为我们的现实选择。     

土地使用权的物权法定位——《物权法》规定之评析

不动产物权是根植于特定社会的法律制度,土地使用权便是独具中国特色的不动产物权,它是我国土地物权化的制度工具,是公有制与市场经济接轨的纽带。土地使用权在某种意义上属于他物权范畴,但因与大陆法国家用益物权的社会基础或功能不同,它并非大陆法国家意义上的用益物权。在我国,土地使用权充当自物权的功能,土地使用权自身不仅可以转让、处分,而且还可以设定用益物权。《物权法》将各土地使用权放入用益物权编规范,不仅不能凸显土地使用权在我国不动产物权上的基础地位,而且不利于建立清晰的土地使用权体系和用益物权体系。在笔者看来,我国不动产物权应当分土地所有权、土地使用权和用益物权三个层次,除地役权外,《物权法》并未规定真正意义上的用益物权。     

宅基地上私权处分的路径设计

《物权法》对宅基地上私权流动问题未予回答，为目前法律解释和适用制造了混乱。在立法论上，应当从反思房地强制捆绑交易模式入手，重新界定房地关系，在谨慎对待宅基地使用权直接处分行为的同时，应毫无保留地支持农民对自有住宅的处分自由。按照平等、效率、自由和社会保障的要求，调谐房地异主以后权利人之间的关系，以地上权为枢纽构建允许私权处分的宅基地上权利群体系。     

后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲——以对我国十省农地问题立法调查为基础

农地权利体系是以集体土地所有权为基础,派生出土地承包经营权,集体建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,自留地、自留山使用权和债权性农地使用权的权利体系。同时,由集体土地所有权衍生出征收征用补偿权、农民的社会保障权和成员权、土地发展权等保障农地权利实现的权利。各项农地权利的运行机理以及法律救济有其内在的特点和规律。     

农村集体土地征收中被征收入的权利缺损及其补全——从以集体所有权为中心到以农民用益物权为中心

农民集体土地所有权由于缺乏一级市场上的价值发现机制,同时公益性征收中土地改变用途未必能产生地价增值,导致农村集体土地征收中被征收入权利缺损难以通过以集体所有权为中心的补偿制度来弥补。新农村建设中农民土地承包经营权等用益物权不仅是未来农民个体生存权与发展权获得实现的主要法律形式,农民用益物权流通市场的发展也使之更充分的被市场发现价值,从而针对农民用益物权的专门补偿适合成为弥补农村集体土地公益性征收中被征收入权利缺损的新的制度中心。     

宅基地管理与物权法的适用限度

对土地管理制度的既有讨论,通常是从宪法第10条出发,没有考虑宪法第6条对"生产资料的社会主义公有制"的规定,将"国家所有"与"集体所有"片面理解为民法所有权而忽视其所有制内涵。物权制度是所有制关系的法律反映,"生产资料的社会主义公有制"是超越新中国历部宪法和其它具体法律的基本宪法原则,运用物权规则完善宅基地管理制度,需以公有制为大前提。忽视公有制前提的物权化改革建议,陷入"私法‘宪法中立",的认识误区,加上对宅基地经济社会属性的误会,所提出的改革方案缺乏法理与现实依据。现有制度在实现社会财富公平分配、公共资源有效管理和农民权利保护等方面基本有效,下一步改革只需做局部调整而无需全盘重建。     

农地权利制度的和谐发展及其司法保障——基于推进农村改革发展的语境

伴随着农村的改革和发展,农村土地上形成了三个方面的重要权利,一是农民集体对土地享有的集体所有权;二是集体经济组织或村委会对土地所拥有的经营管理权或代表行使权;三是农民个人对土地所享有的承包经营权。农地集体所有权是农地经营管理权和承包经营权的权利根源和基础,它影响、决定着经营管理权和承包经营权存续发展的宗旨、方向和内容。而为了推动农村经济社会的全面和谐发展,集体组织的经营管理权可以超越所有权而得以独立地发挥作用。同时,农民个人的承包经营权也具有高度的自主性和绝对性,不受农地集体所有权等的不当干预。在农村的进一步改革发展中,各方面的农地权利需要在相互联系协调中不断完善发展,形成一个严密而和谐的农地权利体系,并建立相应的司法保护体系,从而有效地推进农村的改革发展。