中国不存在所谓的“卖地财政”——关于土地出让(土地财政)的几点思考

不平衡发展(增长极理论)是经济发展的必然,是经济发展的重要基础。土地财政及其运作模式推动城市和开发区,房地产业和高新技术产业发展并形成"增长极"产生极强的"极化效应",从而实现城市和开发区,房地产业和高新技术产业持续高速发展,同时产生强烈的"扩散效应"带动整体经济的持续高速增长,最终实现经济高速持续增长。可以这么说,土地财政对实现中国经济高速持续增长功不可没。但是我们也要清醒认识到,土地财政在推动中国经济快速发展的同时也产生了一些问题,集中反映在以下几个方面:征地补偿偏低,损害农民利益;土地财政造就了"征地—卖地—收税收费—抵押—再征地",即所谓的"卖地财政";土地财政扩大了贫富差距;"土地财政"卖地透支未来收益,"爷卖孙田"难以持续;土地财政推高了房价;土地抵押存在金融风险等等。分析上述问题的深层次原因,并实施相应的对策,是土地财政后需要认真解决的问题。陈书荣一直以来比较关注土地财政问题,尤其是土地财政(土地资本化)的可持续问题。2015年,他结合自己多年的工作经验,在广泛调研的基础上策划了相关专题,拟深度分析关于土地财政人们普遍关注的一些热点问题。本刊从第四期起将陆续刊登他撰写的文章,以飨读者。     

对“土地财政”问题的思考

正"土地财政"是指政府通过经营城市、出让土地获取的收入。"土地财政"实质是地方政府伴随城市化进程和土地资本化过程进行的大规模融资现象,对缓解地方财力不足、公共设施建设融资难,创造就业机会和提升城市化水平,促进地方发展等起到了巨大的推动作用,"土地财政"的确功不可没;但随着城市化的推进,土地财政也带来     

土地财政的实质是土地红利——对土地财政的再认识

<正>"土地财政"一词最早是对"土地出让收入在地方财政收入中所占比重较高"现象的一种形象说法。2000年以来,随着土地出让收入相对于地方财政收入的比重逐步提高,土地财政现象越来越多地引起社会各界的关注。在这种背景下,一些专家学者和媒体对土地财政现象有看法或者抱有偏见,讨论负面影响比较多,而从总体上进行理论阐述、全面客观评价得不够,比如根据一些经济问题的表面现象而指责土地财政是"卖地财政";土地财政导致征地公共利益扩大化、损害农民利益;土地财政卖地透支未来收益,"爷卖孙田"难以持续;土地财政推高了房价和     

建议开征土地财产税,告别土地财政

当前,一些地方政府把"以地生财"和建立"土地财政"作为获得地方发展资金的目标,不惜手段"经营土地",在"以地生财"、"第二财政"和"经营城市"的口号下过度介入房地产市场;有的甚至歪用"招拍挂"政策,让地价飞涨,天价土地频出.在不少地方,土地出让金加上相关税收,已占到地方财政收入的一半以上.这些地方的财政事实上已成为"土地财政".     

对克服“土地财政”依赖症的思考

"土地财政"的历史并不久远。它是伴随我国财税制度改革、土地使用有偿化改革、住房商品化改革等一系列改革措施的推行以及近年来房地产业迅猛发展,而逐步跃入人们视野的。近年来,"土地财政"逐渐成为各方持续关注的焦点,同时也因一些负面效应而有被"妖魔化"的倾向。客观看待"土地财政"问题,研究分析利与弊,提出完善和改进管理的建议,对于防范金融风险,克服过度依赖以及避免短期行为都将会有所裨益。     

土地财政发展现状与转型研究

一、土地财政的产生与内涵自国务院1990年规定土地使用权可以有偿出让开始,随着城镇住房制度的改革和城市中工业、商业用地的大规模开发,以土地出让金为核心的土地财政成为推动经济发展的动力之一。樊继达认为,土地财政是中国特殊转型时期,     

关于土地财政转型的思考

正1979年开始的"财政包干"使国家财政捉襟见肘,为了扭转这一现象,1994年,"分税制改革"应运而生。财权上收、事权下放的格局,使税收收入在地方政府财政收入中的比重明显下降,而地方政府的事权支出范围却越来越大,形成了财政收入与支出之间的缺口。此时,土地作为地方政府手中最大的一块可用经济资源,成为政府财政支出的保障。土地财政缓解了地方财政压力,促进了地方经济增长,推进了     

土地财政为何进退维谷

为什么政府在土地财政问题上陷入了四面楚歌、进退两难的尴尬境地？如果政府确实在拍卖土地上赚了大钱,为什么各地又都普遍陷入了严重的债务危机？这些年来我国城镇化扩张、土地改变用途和规划走的是政府主导的土地财政道路,即政府统一向农民征地和在城市收储工业企业土地,然后用土地质押贷款并推出商住用地拍卖,获取资金用以城市建设和补贴工业用地推动招商引资等。对于现行土地财政模式,应当说社会各界虽出发点各异但普遍持强烈的批评态度。     

河南省地质环境勘查院接连中标五个项目

正近日,从河南省地质环境勘查院规划设计院公司传来捷报,该院经过艰苦努力,接连中标五个地质环境类项目,既有财政类项目,也有市场项目,展现了该院在地质环境专业上的优势。其中"河南省禹州市1∶50000地质灾害详细调查"、"焦作市中站区焦晋高速粘土矿矿山地质环境治理项目勘查设计"、"巩义市新城区南部矿山地质环境治理恢复项目勘察、设计"三个项目属于财政项目,"中国铝业股份有限公司冯庄-白寨铝土矿土地复垦方案编制"、"中国铝业股份有限公司渑池铝矿(贯沟)矿山恢复方案与土地复垦方案编制"两个项目为市场项目。     

2013年土地财政将再破3万亿 占地方财政收入约50%

正在一线城市土地市场火爆的映衬下,"土地财政"依旧是2013年的关键词。据《第一财经日报》记者粗略统计,2013年全国土地出让收入有望再度超过3万亿元,并创下历史新高。尽管土地出让收入中有相当一部分将用于征地拆迁支出等,真正的土地收益并没3万亿这么多,但迅猛增长的土地出让数据,仍令地方财政转型显得"路漫漫"。有望再超3万亿截至发稿,尚无官方机构发布2013年全国的土地出     

浅谈土地财政的成效及改进思路——以莱芜市为例

土地财政是特定历史条件下经济发展到一定阶段的产物,在我国工业化、城市化进程中,土地财政发挥了重要作用。该文通过分析土地财政的成因、政策机理与历史成效,对土地财政提出可行性建议。     

该收的一分不能少--方城县依法征缴国有土地收益租金纪实

1992年率先在全省开展国有土地使用权出让活动,敲响"中原第一拍"的方城县,1999年,在深化土地使用制度改革的道路上又迈出了重大的一步--全面开征国有土地年租金(后更名为现在的土地收益租金),从而在进一步加强土地资产管理的同时,又为县财政开辟了一项固定的"财源",7年多来,累计收取土地收益租金1100多万元,极大地增强了政府对城市建设的投资能力,该县"十五"期间建成的7条城市道路、3处绿地和4个文体娱乐广场,其建设资金接近四成来自于此.从一定意义上讲,是土地收益租金撑起了该县城市建设的脊梁.     

信访:土地制度观察的另类视角

<正>2010年6月25日,第20个"全国土地日",主题为:"土地与转变发展方式——依法管地,集约用地"。硬币的正面是依法管地,集约用地。背面则是土地违法,是制度的瑕疵与不合时宜。"三农"问题是中国现代化的最大瓶颈。土地问题是"三农"问题的核心。随着中国改革发展进入关键阶段,现行的土地制度也面临许多新情况、新问题。在新的起点上进一步推进土地制度改革是中国改革的关键环节,是中国发展的战略基础。     

土地出让收支管理现状剖析

正随着我国改革的不断深化和市场经济的日益发展,土地出让收入快速增长,对整个社会经济发展体现的作用越来越大,社会各界对土地出让收入及其收益分配的关注与改革呼声日益高涨。中央政府及相关业务主管部门也调整和出台了新的管理政策,规范了土地出让收支管理,不断优化土地出让收益分配支出结构,提高资金使用效益。土地有偿使用制度改革的深化,特别是招拍挂制度的全面推行,使土地出让收入快速增长。然而土地出让收入占地方政府财政收入比重居高不下,形成了事实上的"土地财政"依赖。据统计,2005年,土地出让收入占地方财政本级收入的39%,现实:成本升收益降,"土地财政"不可持续     

土地财政创造了“中国奇迹”——对中国土地财政有关问题的思考

<正>30年前启动的改革开放,造就了一个举世瞩目的"中国奇迹"——中国经济的长期高增长。如何解读这个"奇迹",当下已经成了思想界的顶级课题。1978~1989年,中国政府以家庭联产承包为先的一系列释放生产力的改革创造了中国经济的第一个奇迹。1990~2013年在不断推进社会主义市场经济的基础上,以土地财政为基础,开发区建设、分税制等一系列改革创新造就了中国经济的第二个奇迹,     

上山下乡——房地产转型新路

我们曾经在多个学术研讨会上谈到我国住宅地产黄金十年已经谢幕,房地产开发应该转型,但是大多数开发商不知道如何转型,甚至不理解什么叫转型.我国城市土地越来越昂贵,政府陷入既不想扩大"土地财政"侵蚀城市周边的耕地资源,又找不到其他方法可以放弃土地财政,因此,转型成为房地产开发突围的重要课题. 我们国土资源、人文地理资源和宗教民间资源极其丰富,开发商完全没有必要局限于争夺城市昂贵的土地资源.     

一生热爱倾大地——原国家土地管理局局长王先进的土地情缘

他被组织上称为中国省代土地管理制度的开创者和优秀领导者,其实他更是一位赤子,把汗水洒在脚下的土地,把热爱融进脚下的泥土,献给了土地上的人民。在生命的最后时光里,他依然情牵土地,留下"保护土地,人人有责"的嘱托。     

以改革创新持续释放土地红利

正近年来,随着土地供需矛盾加大、用地成本上升和"土地财政"趋紧,土地管理面临严峻挑战,特别是经济下行压力加大,现行土地制度的持续性和有效性正经受重大考验。面对新情况、新问题,一些地方积极开展土地管理制度改革探索,积累了不少新鲜经验。这些实践表明,支撑我国经济持续较快发展的土地制度优势依然存在,在坚持土地基本制度的前提下,进一步深化改革、着力创新,完全可以释放更多土地红利。     

土地财政：中国经济增长和波动的魔咒

在资本市场,房地产板块一直扮演着核心角色,是投资者判断宏观经济走向以及大类资产配置的风向标。对于中国现阶段的经济增长而言,房地产集合了中央政府、地方政府、开发商、银行信托以及房地产产业链形形色色的供货商、购房者等诸多利益相关者。今天只是从土地财政这一角度分析中国经济增长和波动的机理,间接地从另一个角度看待房地产的未来。
　　虽然年初有严厉的国五条,但上半年的土地市场异常火爆,上海、北京和杭州三个城市的土地出让金分别同比增加277%、390%和500%,其他城市也类似。大家都意识到房地产泡沫和地方债是困扰现在经济和金融的两大问题,而联系两者的正是土地财政。1999年土地出让收入占财政收入比例为10%左右,到2003年这一比例达到35%,2009年这一比例达到46%。假如算上营业税、土地增值税和企业所得税等各种税费,地方政府从房地产市场获取的收入规模又增加很多。呼吁从制度上改变地方对土地财政依赖的声音很多,特别是宏观经济降温之后恰逢财政收入增速下降、地方债务还债高峰来临之际。     

一文看懂我国土地使用制度改革

正"敢为天下先",是中国改革开放精神的生动写照,也是中国土地使用制度改革的天然基因。40年前的那一夜,安徽凤阳小岗村18位农民以"敢为天下先"的胆识按下红手印,成为中国改革开放的实践起点;30年前的那一槌,深圳"敢为天下先"顶着压力首次公开拍卖土地使用权,改写了新中国的用地方式,给中国的改革开放插上了腾飞的翅膀。