庶民的胜利:“国六条细则”引致中国住房发展模式的转变(上)

曾记否?2003年6月的某个黄昏,当房地产调控的信号最早从央行121号文件发出时,开发商们曾群情激昂。一番公共关系工作之后,建设部联合其他五部委起草并颁布了国务院18号文,强调全国房地产市场是健康的,“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。此文让本已感到房地产要“步入冬天”的房地产商们一时欢欣鼓舞,一位著名开发商掩饰不住内心喜悦地披露心声:“这个文件写得很到位,感觉是开发商参与起草了一样。”如果说18号文曾经意味着少数利益集团的胜利的话,那么《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“国六条细则”的出台,一定…     

庶民的胜利:“国六条细则“引致中国住房发展模式的转变(上)

曾记否?2003年6月的某个黄昏,当房地产调控的信号最早从央行121号文件发出时,开发商们曾群情激昂.一番公共关系工作之后,建设部联合其他五部委起草并颁布了国务院18号文,强调全国房地产市场是健康的,“房地产业已经成为国民经济的支柱产业“.此文让本已感到房地产要“步入冬天“的房地产商们一时欢欣鼓舞,一位著名开发商掩饰不住内心喜悦地披露心声:“这个文件写得很到位,感觉是开发商参与起草了一样.“……     

银监会新政施压房产信托业面临变局

来自金融管理部门的政策一直是开发商们关注的焦点。近日，有消息灵通人士告诉记者，由银监会制定的房地产信托管理文件，即“212号文件”正在下发至各地银监局，该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称《通知》）。     

土地增值税开征 开发商利润至少被“清算”17．4％

从2007年2月1日起，国家税务总局对房地产企业土地增值税实行全面清算。截至1月31日晚，沪上各家开发商还没有收到上海税务部门的任何征收文件，“等待”成了开发商们众口一词的回答。     

2004年房地产上市公司经营业绩回顾

“121”号文件及银行提高准备金率等政策的实施，使房地产开发商的资金运转和经营性举债遭遇瓶颈，2004年为配合宏观调控的一些相关政策，如终止经营性土地协议出让、实行“招拍挂”市场出让和控制新增土地规模，严格控制房地产开发贷款、提高项目自有资金，严格监管建筑企业贷     

合富辉煌：规模不同策略有别

“宏观调控相当于重新洗牌，肯定是一个优胜劣汰的过程。”合富辉煌河南房地产顾问有限公司市场研究部总监张伟一语道破，“资金紧缩政策让中小房地产开发商处境艰难，让那些资金充裕、融资渠道宽松的大房地产开发商们有了用武之地。可以说，经历调控、资金紧缩等原因形成的低谷期的考验是大房地产商的必经门槛。如果没有一定的资金储备，这样的房地产开发商注定会被市场淘汰。     

地产信托的路径优化

<正>自2003年初,房地产信托走进地 产商的视线。其融资形式的多样化和 灵活性迅速成为开发商融资的一个重 要渠道,特别是在2003年6月央行“121 号文件”之后,房地产信托融资有较大 幅度的增长。经公开披露的数据显示, 截至到2005年第三季度末,房地产信 托融资总额达到了353．76亿元(详见 图表)。 从图1和图2中可以看出,房地产 信托业务对房地产开发商而言,确实     

房地产融资的“第3条道路”

对中国房地产业而言，央行121文件的出台，其实是鼓励其他融资渠道，让风险不集中在银行。目前全国房地产负债率为76％，而国外只有20％—30％。因此适当减少贷款比重，鼓励直接融资，让有钱的老百姓、上市公司、企业集团投资到房地产中去，改变房地产信贷间接融资为主的状况。据统计，1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25．3％；截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17．6％。房地产贷款快速增长已近极限，收紧银根也在情理之中。央行货币政策委员会在2003年第二季度货币执行情况报告上提到，“在规范房地产信贷的同时，人民银行将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是股权融资方式”。这是央行在121文件之后首次为开发商困窘的资金来源指明“方向”。房地产信托、投资基金尤其是以外资为支撑点的基金、房地产企业债券等资金，可望成为房地产融资在银行信贷、开发商自有资金之外的“第三条道路”。     

厨卫问题是"四节、环保"工作的重中之重

各位代表:大家好!我谈几点体会,我原来是办公厅主任,在部里也搞过政策法规研究。对于房地产这一块,不能说一点不懂,但确实不是非常精通,当时周部长分管房地产时侯,我参与了“房地产法”的起草工作,包括“房地产法”配套法规的起草工作,我们也和房地产业司合作过。我还带队去搞过促进房地产法规检察工作,到了部办公厅以后,国务院和国务院办公厅的一些文件,我们都一块交谈过,但真正的研究这个行业的确不多。刚才听了吴家骝理事长,特别是周部长深入浅出的讲话,我还是很受启发的。我感到,现在讲建设节能省地型社会也好,还是讲节能、环保、省地型…     

大陆房地产：一场盛宴后的彷徨

大陆房地产就像一桌盛宴，有钱没钱都想分一食尝一羹。外有热钱游资一掠境内，内有温州炒房团纵横南北，开发商人更是乐得借势推高房价，直鼓噪得不少并非身无居所的平民百姓们即使高额负债，也要排着长龙久候难觅影踪的一纸房约。这确实是近年来大陆房地产业地真实镜像。然而，一场房地产“调控风暴”紧锣密鼓地开展．打乱了房地产投资商、开发商、销售商和购房者们的美好预期，盛宴未散，彷徨却至。     

房地产融资的“第3条道路”

对中国房地产业而言,央行121文件的出台,其实是鼓励其他融资渠道,让风险不集中在银行。目前全国房地产负债率为76％,而国外只有20％-30％。因此适当减少贷款比重,鼓励直接融资,让有钱的老百姓、上市公司、企业集团投资到房地产中去,改变房地产信贷间接融资为主的状况。 据统计,1998年,商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长25.3％;截至2003年4月,房地产贷款余额达到18357亿元,占商业银行各项贷款余额的17.6％。房地产贷款快速增长已近极限,收紧银根也在情理之中。 央行货币政策委员会在2003年第二季度货币执行情况报告上提到,“在规范房地产信贷的同时,人民银行将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式,特别是股权融资方式”。这是央行在121文件之后首次为开发商困窘的资金来源指明“方向”。 房地产信托、投资基金尤其是以外资为支撑点的基金、房地产企业债券等资金,可望成为房地产融资在银行信贷、开发商自有资金之外的“第三条道路”。     

篇首语

２０００年４月３日以万科、华远等房地产开发商为首会同中国十余家开发商联合召开了“中国城市房地产开发商协作网络北京会议”酝酿着“新住宅运动”的主题。这说明中国住宅产业化和城市住宅发展在经历了一定量的积累后开始逐步向追求“品质”的方向迈进开始了其本应该有的以人为本和人又关怀。在中国掀起“新住宅运动”的构想源于开发商波及全社会这一事件本身就值得中国建筑师深思。 有人说中国住宅的发展是市场牵动开发商、开发商牵动建筑师若果真如此中国的建筑师们值得认真反思。随着中国住宅发展的产业化进程城市住宅的供给已从以前…     

房地产融资环节之痒

近几年,房地产投机性需求日益增长和房价快速飙升,共同导致了房地产市场的非理性繁荣,也导致了房地产市场波动对银行体系资产质量的影响越来越大。为了防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行,抑制可能产生的泡沫,中国人民银行从2003年6月13日出台121号文件以来,实施了一系列新的房地产信贷政策,对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面提高了信贷门槛。一句话,中国人民银行严格的房地产信贷调控政策使得众多房地产商陷入融资“冬天”。     

重申“限贷”以防范风险为根本

中国房地产金融,自20世纪末住房制度改革由福利分配到货币化分配以来,得到了快速发展.从1998年的个人住房按揭货款仅有800多亿,上升到2005年底的近1.8万亿,增长22倍之多,极大地推动了个人消费信贷的发展,由此也带动了房价的快速上扬.在不足10年的时间,以这样高的增长速度,在世界是罕见的.为了防止房地产的过热,或产生泡沫而影响整个宏观经济的协调、平稳发展,2003年6月中国人民银行颁布了121号文件,该文件就规定"未封顶楼盘不准按揭贷款",但文件出台后遭到大多数开发商的反对,因此后来又出台国发18号文件.18号文件在很大程度上冲淡了121号文件的贯彻.后来不久,中国银监会又发出《指引》规定:"开发商自有资金不足30%的不能予以贷款"等若干规定,但这些文件都未得到认真贯彻执行.     

2006中国房地产：整顿年后三悬念待破解

2005年中国房地产市场风起云涌，从政府出台“国八条”，严厉整顿房地产，到集体爆炒“降价”，虽然房价没有骤然下跌，但精明的开发商已经觉得土地的稀缺，于是开始大规模“储地”，囤积居奇是商人的本色，一场政府与开发商的猫鼠游戏开始上演。     

2004年房地产上市公司经营业绩回顾

"121"号文件及银行提高准备金率等政策的实施,使房地产开发商的资金运转和经营性举债遭遇瓶颈,2004年为配合宏观调控的一些相关政策,如终止经营性土地协议出让、实行"招拍挂"市场出让和控制新增土地规模,严格控制房地产开发贷款、提高项目自有资金,严格监管建筑企业贷款和住房消费贷款等政策的陆续出台,使得严重依赖土地和资金的房地产行业受到强大的冲击,这不仅增加了开发商的土地储备成本,还增加了房地产开发商的资金压力,提高了房地产行业的进入门槛,促使房地产行业重新"洗牌".     

上海·莫干山50号—德默营造

前身为70年显赫历史的国有毛纺厂莫干山50号，是当今房地产“圈地围剿”战争中为数不多的“幸存者”之一：一方面在于它被苏州河隔离的边缘化城市区位，另一方面由于前卫艺术家、文化机构的进驻与开发商之间就“保护还是拆除”形成了对峙，所以有幸在过度开发的都市景观中成为一块“飞地”。     

揭开商业地产的“伤疤”

专家们预测,未来两年将是房地产住宅开发企业的“干旱时期”,房地产开发企业面临严峻的考验。在这一背景下,各大房地产集团纷纷调整战略,由住宅开发转向商业地产开发, 寻求新的出路。真正的地产商是商业地产商,因为进行商业地产租赁经营,表明开发商的运作能力达到了一定的高度。     

人物观点

姜伟新：房地产开发仍应坚持市场化 针对“房地产开发总费用支出一半流向政府”的说法，住房和城乡建设部部长姜伟新首次回应，称“这个问题要全面分析，各级政府根据国家有关规定，从中收取一部分也是对的。”而对于开发商在房地产开发中获取利润的问题，姜伟新表示，开发商总要有一定利润，房地产开发仍应坚持市场化方向。     

"专家+服务平台"模式能够解决开发商采购地板的难题

在国家“住宅产业化”政策的推动及市场需求的拉动下，房地产市场中精装楼盘的比例大大提高。精装房是发展趋势．可精装房给开发商带来的困扰着实不少，特别是在装修材料采购环节．稍有不慎就可能造成不尽的麻烦，地板是可能出现麻烦最多的材料之一。