快速推进农村土地使用权资本化--南京市率先基本实现现代化的根本途径

土地要素流转机制缺位是我国现行农村土地集体所有双层经营体制的根本缺陷.实行土地使用权资本化,是现有制度约束条件下建立健全我国土地要素的流转机制一项选择.它把农民承包土地的权利所产生的潜在收益予以贴现,并以此作为使用权的资本价格进入市场交易,从而推动土地要素的流转.土地使用权资本化的基本形态有两种.在30年承包期制度约束下,农村土地使用权的价值比较低,然而,它却是实行土地使用权资本化的起点.农村土地使用权资本化是南京市率先实现现代化的根本途径.     

快速推进农村土地使用权资本化--南京市率先基本实现现代化的根本途径

土地要素流转机制缺位是我国现行农村土地集体所有双层经营体制的根本缺陷。实行土地使用权资本化 ,是现有制度约束条件下建立健全我国土地要素的流转机制一项选择。它把农民承包土地的权利所产生的潜在收益予以贴现 ,并以此作为使用权的资本价格进入市场交易 ,从而推动土地要素的流转。土地使用权资本化的基本形态有两种。在 30年承包期制度约束下 ,农村土地使用权的价值比较低 ,然而 ,它却是实行土地使用权资本化的起点。农村土地使用权资本化是南京市率先实现现代化的根本途径。     

农村土地使用权流转的宪法保护

我国目前农村土地使用权流转存在无序现象,其原因在于宪法规定的农地产权主体虚化、使用权性质不清等.为使农村土地使用权转让有序进行,必须明确流转的主体是农民,流转的对象是农地使用权而非所有权,流转的基本机制是市场.     

论土地承包经营权的主体、期限和继承

受农村土地集体所有制和土地承包经营制的影响,家庭承包形式的土地承包经营权制度在权利主体、期限、继承等三方面具有一些独特规定:家庭承包只是一种农业经营方式,与权利主体无关;土地承包经营权的主体是集体经济组织的成员而不是农户;土地承包经营权的期限旨在制止频繁调整土地,其期限属于最低期限。《物权法》第126条第2款可解释为确立了土地承包经营权自动续期制度。《物权法》摈弃了《农村土地承包法》对土地承包经营的继承作出特别规定的做法,此举在解释论上意味着:《物权法》事实上承认,土地承包经营权像其他物权一样是一种可以继承的私权,无必要再为其设立特别规则。     

关于土地承包经营权流转市场的几个重大判断

建立健全农村土地承包经营权流转市场,首先要明确什么是土地承包经营权流转市场,但是现在学界与政府并没有对此进行明确界定,对于是否存在流转市场也没有形成共识.文章认为,虽然中国农村有土地流转,但"有流无转"、"有市无场".并没有真正意义的农地流转市场.土地承包经营权流转市场必须符合四大要件:农民为流转主体、有流转规则、有流转平台、有流转机构.建立健全土地承包经营权流转市场必须做好规划、建章、立市、管理、服务、监督、保障七个环节的工作.     

集体土地使用权流转问题的法学思考

我国农村土地一方面存在着稀缺性,是一种特殊的商品,另一方面法律规定已经跟不上社会的发展,集体土地产权主体不明晰,农村土地被大量浪费,而且流转过程中缺乏对农民权益的保护。为了正确引导农村集体土地使用权流转的发展,改革势在必行。必须针对现状,分别对土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权三种农村土地使用权的流转提出相应的对策,进行法律重构。     

马克思土地资本化理论的现代分析

本文对马克思土地资本化思想进行了系统的挖掘和研究.在经济学说史上,马克思最早提出了收益资本化的思想.在马克思看来,当土地具有带来收益的权利能够进入市场流通并进行自由交易的时候,土地权利就被资本化了.土地资本化实际上是地租的资本化,本质上是土地所有权资本化.在中国社会主义市场经济体制中,特别是在现代产权结构及其权能条件下,土地资本化是通过土地使用权资本化实现的.对土地使用权实行资本化,就是通过一定的手段寻找能够带来等值收益的"资本"价值的工具.土地使用权资本化是社会主义市场经济运行中重要的经济分析工具.     

论《农村土地承包法》中的土地承包权

2018年12月修改通过的《农村土地承包法》在维持原有的土地承包经营权之概念和内涵的同时,于第9条引入了土地承包权概念。结合立法前后的争议,依据法理分析和体系解释,《农村土地承包法》第9条中的土地承包权应被界定为纯剩余财产权,即基于家庭承包而享有土地承包经营权的农户,在流转土地经营权之后对承包地享有的剩余财产权能的总和。该权利在内容上包含流转对价获取权、农业用途和地力维持权、处分同意权等十一项权能。《民法典物权编草案》可以不引入土地承包权概念,但应在明确规定土地经营权之权能的同时,进一步明确规定承包农户在流转土地经营权之后享有的剩余权能。     

土地承包权与经营权分离的路径研究

农村实行家庭联产承包责任制,是农地制度改革的一次历史性飞跃,广大农民走上了致富之路。随着市场经济的深入发展,家庭联产承包责任制限制了农业规模化发展,土地承包经营权包含土地承包权作为土地流转背景下的制度安排缺乏理论支撑。合理界定承包权和经营权的概念,重构承包权与经营权分离的利益冲突平衡机制,完善经营权抵押制,是承包权与经营权科学分离,最大程度发挥两权效能的应然出路。     

中国农村土地承包经营权的产权残缺与重建研究

现行农村土地承包经营权在明晰性、排他性、安全性、可转让性、权能责任利益对称性、可实行性等方面都存在一定的缺陷,而这又与其法律属性不明确有关,土地承包经营权是在特定历史条件下以债权形式出现的具有一定自物权属性的且呈现具有普遍意义的物权化变迁趋势的特殊的土地权利。本文首先根据产权经济学的基本理论提出一个分析农地承包经营权的一般框架并运用这一分析框架对现行农村土地承包经营权制度进行分析,然后探讨农地承包经营权的法律属性,在此基础上,提出相应的完善农村土地承包经营权制度的政策建议。     

农村宅基地使用权的流转与退出机制

建立健全农村宅基地流转与退出机制,对于改革集体建设用地使用权制度、保护农民合法权益、缓解城镇化与工业化进程中建设用地供给紧张局面具有重要意义。经济利益驱动、多方需求旺盛、政府强制征收及政策环境驱动、文化传统驱动构成宅基地流转与退出的动力机制,而制度不完善、农民传统观念浓厚、具体退出机制缺失、监督管理工作乏力阻碍了宅基地的流转与退出。宅基地的流转与退出可分层次、分情况进行。     

试论城镇化进程中失地农民权益保护问题

失地农民是我国进入新时期所出现的特殊社会群体。失地农民权益保护是当今中国最严重的社会问题。失地农民问题的核心是权益保护缺失。失地农民及其权益保护问题是我国二元经济社会结构背景下社会保障体系建设滞后于城镇化快速发展所形成的复杂问题,必须以树立国民待遇理念为先导,通过优化制度安排,完善法律体系,落实相关政策,构建失地农民权益保护体系。     

我国农村妇女土地权利的制度考察

从制度安排上分析当前我国农村妇女土地权利状况。研究方法：定性分析法、产权分析法。研究结果：在对影响农村妇女土地权利的土地制度、民间法规等相关制度安排考察和解构的基础上,探讨了我国农村妇女土地权利的现状和特征。研究结论：需要增强法律的性别敏感性;清晰界定集体经济组织成员资格;开展夫妻共有产权登记;协调法律和民间法之间的不一致;建立和健全农村妇女土地权利司法救济制度;加强对村民自治的权力监督。从而消除制度上的漏洞和潜在的制度供给不平等,为维护农村妇女土地权利提供一个公平、有效的制度环境。     

土地利用与生态环境

目前生态环境问题略有好转，但环境的恶化还是不容忽视。本文根据理论知识和教学实践，阐述了土地利用不合理会带来一系列的环境问题，它们之间有着不可分割的联系，并由此提出制定科学合理的土地利用规划并严格执行之，不失为改善生态环境的重要途径之一。     

市场秩序的微观基础:契约和产权

现代市场经济中的市场秩序应该建立在有效的契约制度和产权制度基础上。向市场经济转变在微观上就是要实现由关系交易向契约关系交易的转变。契约交易与所有权(产权)是不可分的。产权保护制度也就是契约权益保护制度。产权保护有两个层次:第一个层次是市场的自动保护,具体体现就是等价交换、平等竞争的权利。第二个层次是在市场保护失效时由政府保护。产权流转实际上是产权保护的重要途径。产权流转的基础在企业的产权组织必须允许产权流动。产权的初始界定并不重要,重要的是产权通过交易进行重新调整。现阶段企业之间交易秩序的混乱往往是有代理人的行为导致的。因此,委托—代理关系不只是解决代理人向委托人负责的问题,还需要有一定的制度规范代理人的市场行为。     

从土地利用现状探究我国土地利用管制的目的及原则

我国目前土地利用现状不容乐观。土地利用管制应着眼于三大目的:保障土地的生产功能;促进土地协调城乡发展的功能;重视发挥土地的生态功能。这三大目的的实现需要建立并坚持土地利用管制的基本原则,并以此指导、检视我国土地利用管制制度的创设与落实。     

农村土地家庭承包经营权流转的风险与对策

目前,农村土地承包经营权流转中面临着诸多风险,如农耕地被改变性质风险、农民失地风险、农业龙头企业面临的自然灾害风险和社会安全风险等.防范风险应当采取如下对策,即为农村土地经营权流转创造良好的条件;着力解决土地经营权流转中有法不依问题;切实保护农民在土地经营权流转中的利益;建立良好的土地流转民意诉求与反馈机制;加强农村土地文化建设.     

论保护农田的土地开发权交易政策

农田是具有外部收益的物品,政府有必要对农田用途转变进行干预.由于保护农田的传统政策的效果不理想,政策创新是必要的.美国的开发权交易政策既能够缓解或避免对保护区土地的开发,又能够保证业主获得公平补偿.开发权交易工具包括开发权购买和开发权转让.中国农田低效率转用的根源在于征地的非公平补偿和对集体土地开发权的不当管制.中国应该借鉴美国的经验,承认农田开发权的可转让性,并对开发权的数量施加明确限制.征地补偿标准要依据农田的开发权价值和农业用途价值确定.中国农田开发权交易还可能被用来解决"小产权房"的善后问题.