小产权房中的利益博弈和利益平衡研究

小产权房由来已久,建设部的“风险提示”使“小产权房”骤然成为舆论关注的焦点,透过对小产权房的解读,我们不仅看到其对高房价市场的对抗和对住房保障体系苍白无力的反衬,更看到了城乡二元社会结构对以土地、房产为代表的社会资源的人为分割。“小产权房”问题涉及众多主体,各主体之间的矛盾关键在于博弈主体之间的利益之争。基于主体之间的利益博弈对小产权房的内质予以厘定,从利益驱动角度分析小产权房的成因,结合新农村建设的实际,尝试性地提出几种平衡小产权房利益博弈问题的具体制度安排,对于“小产权房”问题或许能提供一些不同的视角借鉴或解决之道。     

"小产权房"现象中政府职能缺失和处置对策

"小产权房"现象已经引起了社会各界和各级地方政府的思考和共鸣,理论界也从不同方面对其实质进行了探析,主要集中在其是否合法化?中国城镇居民住房困难问题能否通过"小产权房"引申解决?政府应如何处置"小产权房"?"小产权房"产生发展的根本原因在于政府管理职能的缺失,它是我国经济社会发展过程中出现的一种特殊"经济现象".     

浅析“小产权房”对现行农村土地低效制度锁定的破解

1978年以来,我国实行了家庭联产承包责任制,曾表现出了强大的生命力,释放出了巨大的政策效应.然而,按照当时综合环境所设计的制度随着时间的推移和综合形势的变化,表现出了一定的不足和缺陷.现行农地制度的被低效锁定.特殊国情背景下产生的"小产权房"则从"制度环境"等七个方面,破解了现行农村土地低效制度的锁定.     

小产权房买受人的权益保护

小产权房在交易过程中,涉及到买受人、村民、集体经济组织和政府多方利益的博弈。其中,因为不能经产权登记而取得产权的买受人,虽然是其中涉及利益最大的群体,却缺乏社会关注,故应就其权益进行研究。因此,应该就买受人权益保护中的业主身份、合同效力、物权返还请求权等相关问题进行论证,对于实务中买受人权益保护具有一定积极意义。     

浅析“小产权房”问题的解决途径

"小产权房"问题的出现从来就不是由单方面的原因造成的,在房地产市场蓬勃发展的同时,炒房者引起的房价暴涨是"小产权房"现象层出不穷的主要原因,使"民有所居"始终是我国社会发展政策的一大目标。"小产权房"问题的解决途径是在分析"小产权房"的发展现状和发展趋势以及其持有者的持有动机的基础上得出的:第一,合理区分已建成的"小产权房",禁止再建;第二,强调土地规划的重要作用,合理配置土地资源;第三,使农村享受到城市发展红利,均衡城乡收入;第四,健全土地使用权法律制度,规范法律执行。     

制度重构:从“小产权房”到公租房的跨越

"小产权房"搅乱了房地产市场秩序,并造成利益分配的不公平。不过,"小产权房"的出现有着复杂的经济、社会、法律原因。如果仅仅为了消除违法性而对"小产权房"一拆了之,势必会造成更为严重的利益混乱,甚至有可能影响到社会稳定。考虑到公租房政策实施过程中的种种不足,"小产权房"在保障住房权利方面的社会功能应该得到肯定。在当前的法律背景下,我们可以将"小产权房"改造为公租房,从而建立集体公租房制度。这无论在市场机制的维护方面,还是在各方利益的平衡方面,都应该是现实的最优制度选择。     

"小产权房"问题及对策思考

文章对当前我国"小产权房"现状进行概述,分析了存在问题,并对"小产权房"成为问题的原因进一步进行探索,认为主要是价格低廉带来市场需求,引发量的扩张,同时却又不受法律保护,以致引发诸多问题.在此基础上提出对策:不能随意合法化;区别对待"小产权房";制定和完善合理的农村土地法律制度.     

深圳小产权房有限合法化的政策选择

深圳小产权房又称农民房,体量大、分布广、问题多、影响深,成为政府不得不认真考量、理性应对的一个综合性社会问题,拷问着地方政府的政策设计与行政管制能力.深圳逐步实施小产权房市场管制,但现行的管制政策不足以彻底根治小产权房衍生的问题.深圳可尝试建构一套小产权房市场未来发展及其问题解决的政策框架,使小产权房市场从灰色、非法转向有限合法.     

制度变迁视野下的小产权房

小产权房现象一直是近年来社会关注的焦点问题。面对立法的"暧昧"、政策的限制、执法的放任,小产权房如星星之火般燎原发展。理论界和实务界在考虑立法对策时,不能仅从"就法论法"的角度细化立法、完善法律实施机制,法律毕竟是基于人性而构建的制度,从制度变迁的视角深入剖析小产权房产生的内在动因、利益诉求,通过立法和司法实务的进一步考察可知,"失范"的小产权房应借助自下而上的诱致性变迁动力转变为自上而下的强制性变迁的规范内容。     

农村集体土地与小产权房问题研究

小产权房是中国特有的一种现象,其产生根源在于二元土地制度。有的学者根据小产权房的现实情况,认为应将小产权房合法化。但小产权房合法化的前提是农村集体土地的自由流转,历史证明,只有土地最终归农民集体所有,"土地兼并"现象才不会发生,才能使农民有一个最终的社会保障。当前农村集体土地自由流转存在法律障碍、农村集体土地还承担着中国近14亿人口的粮食安全问题。故农村集体土地不宜自由流转。农村集体土地自由流转的前提是加快户籍制度改革。小产权房合法化只能使城乡结合部极少的农民致富,"致富"农民存在返贫现象,因此,小产仅房不宜合法化。     

小产权房面临的法律困境及其出路探讨

小产权房一直是社会关注的热点问题。虽然从目前来看是不合法的,但是小产权房却依然购销两旺。就其根源主要是土地相关法律制度在立法、执法和司法上都存在一系列的法律困境,以此在对小产权房面临的法律困境分析的基础上,提出了小产权房合法化的途径,其中关键是要建立城乡统一的土地制度以及防止政府公权力的异化。     

"小产权房"的缘起、问题及其解决

近年,"小产权房"问题愈演愈烈、蔓延全国.究其根源,在于二元结构的土地法律制度导致农村集体土地所有权被虚置和不断飙升的城市房价.因此,虽然国务院各部委一再下发文件禁止农村修建和出售"小产权房",有些地方政府也强行拆迁"小产权房",但这些措施却依然不能阻止"小产权房"的迅猛发展势头和城市居民的购买热情.解决"小产权房"问题的关键在于改革我国二元结构的土地法律制度以使村集体拥有较为真实完整的土地所有权,同时允许农村土地在合法范围内进入一级交易市场进行使用权流通,这有利于平抑房价并增加农民收入、减少征地矛盾.但也应出台相应措施,防止耕地减少,并保证收入减少的地方政府正常运转.     

构建城乡统一建设用地市场——基于“小产权房”乱象的透析视角

学术界的对立、行政措施的迷失与实践中的双重标准不仅凸显了小产权房乱象的困惑,而且也是现存土地属性认识偏差、土地市场机制缺陷、法律法规冲突与逐利博弈等综合之乱的扭曲反映;赋予农民集体建设用地处置权,构建城乡统一的建设用地市场已成为解决小产权房现象的理性选择。     

论“小产权房”问题的解决途径——兼论农村集体所有土地使用权的流转

“小产权房”是现行房地产开发和土地使用制度下的一个特殊产物。经济利益是“小产权房”屡禁不止的直接原因。城市房地产开发过程中的“两个垄断”以及农村集体所有建设用地使用权的用途限制和缺乏流转是“小产权房”现象产生的制度原因。针对“小产权房”问题的成因,作者提出了问题的解决方案。     

城乡统筹背景下“小产权房”规制目标吴爱辉的反思及其修正

我国现行法和相关政策规制“小产权房”的意图是通过严禁农用地非农使用、限制宅基地使用权流转、禁止集体建设用地用于商品房住宅建设等以防止耕地数量减少、避免宅基地使用权保障功能异化、影响国有建设用地一级市场垄断供应等目标的实现。在城乡统筹的背景下,地方实践证明该目标与客观现实并不完全吻合,与法律所追求的公平、正义的价值理念也有所背离。在坚持土地用途管制的前提下,允许农村宅基地使用权及住房的自由流通,承认集体建设用地上所建小产权房的合法性不仅是满足社会实践需要的务实选择,也是终局性化解“小产权房”法律规制困境的立法抉择。     

基于购房动机的小产权房存在因素探讨——以淄博市淄川区为例

近年来,全国房价一路高涨,随着媒体的日益关注,小产权房已被推到了舆论的风口浪尖,并引起社会各界的广泛关注.小产权房的存在,既有不尽完善的相关制度作为法制基础,也有低廉的价格、庞大的购买群体等经济、社会基础.文章在对淄博市淄川区小产权房进行系统调查的基础上,从购房动机入手,重点剖析支撑小产权房产生和发展的若干因素,从而追本溯源,探寻其形成的主要驱动力,以期为当前我国深化房产体制改革,解决小产权房问题提供参考借鉴.     

从小产权房遭禁看物权法基本精神——兼谈现阶段农村土地集体所有制度的改革方向

近几年来，关于小产权房是否合法的理论争议由来以久，2008年1月8El公布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，再次强调不允许城镇居民购买小产权房。然而一石激起千层浪，理论界关于小产权房的合法化声音仍不绝于耳，笔者基于自身所从事的公证工作，亲历形形色色有关小产权房流转受阻的问题，拟从物权法的基本精神进行分析说明小产权房目前遭禁的根本原因所在，同时探索现阶段农村土地集体所有制度可以进行的改革思路。     

共有产权房之权利义务的法律构造

共有产权房是阶段性住房改革的产物,属于"产权型保障"的住房政策。政府对共有产权房进行适当干预,建立了行政管理与合作参与的双重模式,并架构了政府与私人的权利义务基本图景。政府的权利具有公私混合性,基于共有产权房作为"准公共产品"的定性,政府的行政管理权衍生于受益群体所应该支付的社会对价,部分人先取产权使其他具有同样资格之人的权利暂时成为期待权;同时,政府与私人之间按份共有的状态部分服从契约伦理。综合考虑居住权的普适性和个别授予性之间的矛盾,应建立政府与私人共有产权的利益平衡机制,体现为优化政府和私人的各自份额划分、建立"不对称式"的权量赎回机制、政府让渡物权性居住权并与廉租房、公租房等统筹安排。     

论"小产权房"问题的解决途径——兼论农村集体所有土地使用权的流转

"小产权房"是现行房地产开发和土地使用制度下的一个特殊产物.经济利益是"小产权房"屡禁不止的直接原因.城市房地产开发过程中的"两个垄断"以及农村集体所有建设用地使用权的用途限制和缺乏流转是"小产权房"现象产生的制度原因.针对"小产权房"问题的成因,作者提出了问题的解决方案.     

中亚的地缘政治：“大博弈”与“小博弈”

以往的论者关于中亚地缘政治的分析,一般都十分重视大国因素,自然缘于大国政治对地区地缘政治的重大影响.文章在探讨中亚地缘政治的发展脉络过程中,既充分考虑到大国间的"大博弈",在主要分析美国中亚地区大战略的同时,还关注小国的作用,在"大博弈"与"小博弈"的交织、汇演中把握中亚地缘政治的新动向.中亚舞台上的"大博弈"与"小博弈"的交织、汇演,地缘政治形势将愈来愈复杂.