期房市场对现房市场价格稳定效应的实证研究

对上海市2000年11月提高商品房预售条件对现房市场价格的影响进行了实证研究。以期房市场对现房市场价格的稳定效应为出发点,分析取消商品房预售制度对中国房地产市场产生的可能影响。广义自回归条件异方差模型分析表明:提高预售条件不仅从长期显著提高了上海市现房市场的价格水平,而且还导致上海市现房市场价格波动性的显著增强。就稳定住房价格这一房地产业宏观调控目标而言,短期内直接取消商品房预售制度并不具备可行性。     

房地产市场非法预售现象剖析

目前,我国房地产市场非法预售现象较为普遍,购房者权利难以保证,致使社会矛盾激化。其焦点体现在价格飙升、广告推介会陷阱和订金圈套。对此,行政监管不利、行政处罚无力、相关法律不够完善,是造成信任危机和社会不稳定的主要因素。本文建议筹建商品房预销售网上备案系统,加强行政监管力度,建立房地产成本、价格信息披露制度,构建房地产信用体系,最终取消商品房预售制度。     

城镇化转型背景下商品房预售交易风险管控

商品房预售模式一经出现便作为开发企业融资和转嫁风险的重要手段而在房地产市场被普遍运用。国家对商品房预售的监管制度存在缺陷及其期权交易的性质,致使预购人承担了比现房买卖更大的交易风险。随着城镇化转型的推进,商品房预售模式的交易风险更加突显。虽然2014年版《商品房预售合同》(示范文本)增设了预售资金监管的内容,但因相应配套措施的缺位而仍难发挥作用。本文在对现行商品房预售监管制度分析的基础上,提出运用完善商品房预售许可制度、建立预售资金监管的配套机制和相应的强制预告登记制度等措施,从制度和法律上防范预购人的交易风险,维护交易秩序。     

城镇化转型背景下商品房预售交易风险管控

商品房预售模式一经出现便作为开发企业融资和转嫁风险的重要手段而在房地产市场被普遍运用。国家对商品房预售的监管制度存在缺陷及其期权交易的性质，致使预购人承担了比现房买卖更大的交易风险。随着城镇化转型的推进，商品房预售模式的交易风险更加突显。虽然2014年版《商品房预售合同》（示范文本）增设了预售资金监管的内容，但因相应配套措施的缺位而仍难发挥作用。本文在对现行商品房预售监管制度分析的基础上，提出运用完善商品房预售许可制度、建立预售资金监管的配套机制和相应的强制预告登记制度等措施，从制度和法律上防范预购人的交易风险，维护交易秩序。     

金融衍生产品定价理论与商品房预售定价问题

预售是房地产市场一种常见的营销方式，但目前商品房预售定价的理论研究相对滞后，开发商在进行商品房预售时，通常只能采用市场预测等经验方法，定价效果并不理想，容易产生预售价格与市场实际情况差别较大，也容易引发违约行为，对房地产市场的健康发展带来负面影响。本文将商品房预售与远期交易、实物期权等衍生市场相联系，通过应用衍生资产定价理论，摸索和探讨测定商品房预售价格区间与定金水平的新方法。     

商品房预售合同的有关法律问题探讨

近年来,随着房地产业逐渐成为我国国民经济中重要的经济力量,购买商品房已成为经济的热点,商品房预售也与现房销售一并成为我国房地产交易市场中两个主要的房屋销售形式。然而,由于商品房预售的标的物是未建成的房屋,与现房销售相比,预购者承受着更多的风险。     

如何完善现有商品房预售制度

商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。本文就商品房预售制度展开了论述,并结合实际谈了几点粗浅的看法。     

浅析我国现行商品房预售许可制度现状及其不足

商品房预售许可制度是预售监管制度的重要组成,对我国商品预售市场的健康发展有着积极意义。本文立足于商品房预售许可制度的立法意义,针对现行法律制度之现状,结合实践,分析其中的不足,希望以此能促进商品房预售许可制度的完善。     

浅谈商品房预售模式

商品房预售模式作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一,已越来越普遍地变房地产开发企业所采用,它对于加快房地产融资、活跃房地产市场、稳定房地产开发的外部环境,都有着积极地作用。然后在实际交易中,由于购房人对商品房预售市场认识不够,加之现行法律法规的不完善,往往在实践中会出现一些问题,因此,对于商品房预售模式的探讨也就具有十分重要的意义。     

商品房预售中开发商与预购人的利益冲突与衡平———以预购人权益保护为中心

商品房预售制度是促进房地产业发展的一项重要制度.商品房预售在我国的房地产市场中已经成为一种重要的销售形式.由于商品房预售的特殊性质,探析开发商与预购人之间的利益冲突原因,寻求对预购人的权益保护就显得尤为重要.在介绍商品房预售制度的基础上,分析我国商品房预售中存在的问题,提出衡平开发商与预购人之间利益的建议.     

我国房地产市场分化与区域经济增长

2003年以来,我国房地产市场快速发展,我国房地产市场也呈现出明显的分化。本研究运用基尼系数和泰尔指数,对主要城市群间的房地产市场发展差异水平进行了测度,并分析了区域间人均土地出让金、住房价格、人均房地产投资额的分化程度。结合经验事实对比分析,进一步探析房地产市场区域分化对区域经济发展的影响。研究发现,不同区域内部的人均土地出让金及住房价格存在分化特征,这与区域经济的发展分化有一定的相关性,适度的房地产市场分化对经济增长会产生一定的推动作用。京津冀城市群房价水平的不平等程度与其他两个城市群没有显著差异,但内部经济发展差异最大。以京津冀城市群为例,房价分化程度如果与经济发展差异水平不匹配,则会影响人口流动,对区域经济发展产生阻碍作用。因此,应关注房地产市场的供求平衡,优化房地产供给,避免过高的房价导致劳动力流失而损害经济的长期健康发展。     

我国证券市场有效性实证分析

运用序列相关性和游程检验方法,对我国股票市场的有效性进行了检验,上海股票市场利用上证综合指数周末收盘价(19951222～19990408),深圳股票市场利用深证综合指数周末收盘价(19960607～19990408)·两种方法检验结果表明,两个市场均具有弱有效性·在对个股进行检验时,总体所选样本的有效性检验得以通过,与大盘相一致;但个别股票表现出具有一定的价格相关性·这表明,我国股票市场近年来总体发展是趋向于规范而有效的,但其有效程度还不高     

国际原油期货价格与现货价格动态关系研究——基于WTI原油实证检验

从期货价格与现货价格的动态关系入手,借助协整检验、向量误差修正模型、格兰杰因果检验以及脉冲响应、方差分解等方法,以WTI原油为例,定量分析了国际原油期货市场的价格发现功能。结果表明,WTI原油期货价格与现货价格存在长期均衡关系。期货合约初期WTI原油现货市场具有部分价格发现功能,但随后将减弱并最终趋于消失。WTI原油期货市场在价格发现过程中起主导作用。     

上海住房市场信息不完全度的时间与空间变化规律

为定量计算住房市场的信息不完全度,并揭示住房市场信息不完全度的时间与空间变动规律,首先构建计算住房市场信息不完全度的公式和模型;其次利用上海2000—2007年住房市场交易数据,建立上海住房市场H edon ic价格模型,并计算了上海住房市场信息不完全度及其时间与空间分布。研究表明:上海住房市场的信息不完全度随时间表现出先逐年快速上升再逐年缓慢下降的趋势,2004年到达最高点;上海中心城区的住房市场信息不完全程度远高于周围城区,而各非中心城区之间差异不大。     

考虑期权合同交易的电力市场均衡分析

在电力现货市场古诺（Cournot）竞争模式下，研究了具有一定金融看涨期权交易量的多个发电商在电力现货市场竞争的均衡问题．根据现货市场价格与期权敲定价格之问的不同关系，给出均衡解的一种求取方法．并通过一个考虑需求不确定性并采用Monte Carlo模拟的算例，分析看涨期权交易对于电力市场总体的影响．研究表明，看涨期权合同交易不仅具有在现货价格较高时与固定远期合同类似的缓解发电商市场力滥用行为的功能，而且与固定远期合同交易相比，在现货价格较低时可以利用其权利执行的灵活性，更能降低发电商利润，增加购电方（用户）收益。     

上海期货交易所铜期货价格发现实证研究

通过VAR模型及其修正模型VECM对上海期货交易所铜期货的价格发现功能进行了实证分析.研究发现:铜期货价格与现货价格存在格兰杰双向因果关系和一个协整关系,期货与现货价格之间存在长期均衡关系.对铜期货来说,现货市场在价格发现功能中起到主导作用,因为现货市场在价格发现功能中约占65.4%,大于来自于期货市场的34.6%.在脉冲响应函数分析中,除了期货与现货价格对其自身的一个标准差新息立刻有反应外,现货价格新息对期货价格的影响更大.而且VECM模型也证实了铜期货价格是以现货价格为基准进行调整的.这些都说明了铜现货市场在价格发现中的主导地位.     

Determinants of Housing Liquidity in Chinese Cities： Does Market Maturity Matter？

Housing liquidity measures the ability to convert housing to cash as an important characteristic of housing stock. A simple model of buyer offers＇ distributions was used to theoretically explore the determinants of housing liquidity in a search process. An empirical ordinary least squares model of the time-on-market was developed using data collected in four Chinese cities （Beijing, Shanghai, Guangzhou, and Shenzhen）. The results show that in these four Chinese cities, market maturity dominates the variation of housing liquidity, with the effects of housing characteristics, seller＇s search cost, search strategy, and market conditions being less significant to the time-on-market equation. These empirical results indicate that the slow turn-over of housing stock may constrain the overall level of housing liquidity in major Chinese cities.     

生产率提高和产业结构变化对住房价格的影响

通过构建劳动力和住房市场均衡模型,探究了生产率提高和产业结构变化对住房市场和劳动力市场均衡状态的影响,并利用我国35个大中城市2002—2012年的数据建立动态面板模型进行了实证分析.结果表明,生产率提高会引起房价上涨,且第三产业的效应强于第二产业;产业结构优化升级是房价上涨的动力.住房价格上涨是生产率提高和产业结构优化的必然结果,中央政府建立"稳定房价工作责任制"的调控措施不符合市场的发展规律.政府应当重点引导产业和劳动力向中小城镇流动,促进中小城镇与大城市产业和劳动力市场的均衡发展,建设以市场自我稳定为目标的长效机制.     

城市住房价格动力

主要目的是在同一计量经济环境中,综合考虑长期借贷利率、外来投资规模,是否是推动城市住房价格的动力或决定因素.同时考虑了通货膨胀因素对房价的可能影响.由于特大型中心城市住房市场对中西部市场具有传导作用,故以北京、上海、广州和深圳四个主要城市住房市场为分析案例.采用2005—2010年月度时间序列数据,考虑结构突变和小样误差,进行了约束协整和弱外生检验.所有外来投资变量是平稳序列,不可能与住房价格形成长期均衡关系.长期利率和通货膨胀是北京、上海房价变化的长期动力.因此提高长期借贷利率、控制通货膨胀,有助抑制房价上涨.