统筹城乡发展与完善农村宅基地制度—以成都市为例

改革土地管理制度,促进城乡土地资源的有序流动,使农民获得土地收益权和财产权,是统筹城乡发展的关键环节.完善农村宅基地流转制度,是土地管理制度创新的重要内容之一.成都市自2003年开始实施城乡一体化发展战略,2007年6月被批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”,在农村宅基地流转实践方面先后创造了入股、置换、联建等模式,有效地保障了农户的合法权益和壮大了农村集体经济,促进了土地的集约节约利用和城乡经济社会的统筹发展,但也面临着农村宅基地入市的法律困境、粮食生产安全困境、上楼农民生活质量保障困境.要突破这些困境必须在制度创新中尊重农民的首创、尊重农民的意愿,建立合理的农村宅基地流转收益分配制度,完善城乡建设用地增减挂钩办法.     

增减挂钩对城乡统筹发展的影响机理与效应研究

促进城乡统筹发展是增减挂钩政策的重要目标。增减挂钩主要从城乡建设用地置换、农村投入及农业转移人口市民化等三条途径促进城乡统筹发展。现实中,由于地方政府的利益追求与相关政策的缺陷,一些地方增减挂钩的城乡统筹发展效应受到抑制。因此,需要进一步规范城乡建设用地置换机制,完善农村投入机制,构建农业转移人口市民化激励机制。     

城乡建设用地增减挂钩政策实施的异化风险及预防

城乡建设用地增减挂钩政策能够有效缓解工业化、城镇化发展对建设用地的需求压力,同时提高农村土地集约节约利用效率,确保耕地总量平衡。但各地在实施过程中出现"走样",偏离了耕地占补平衡的初衷。坚持统筹规划,健全完善项目规划管理体制;创新农村产权制度,推动农村建设用地优化配置;建立科学合理的补偿标准和责任评估体系;完善体制机制设计是纠正城乡建设用地增减挂钩政策实施变异现象的良策。     

经济欠发达远郊村宅基地退出:农民意愿、影响因素及相关建议——以宅基地零星退出与货币补偿为视角

为解决城市发展用地不足及有效利用农村建设用地,不少地方政府积极探索与推进宅基地退出工作.农民是否自愿退出宅基地是该政策成功的关键之一.实践调查得出,经济欠发达远郊农村农民宅基地退出意愿不高.影响宅基地退出的因素主要包括:半工半农的生产生活方式、补偿高低、传统观念及对祖宅的感情因素、未来生活成本及社会保障因素等.由于目前大部分农民尤其是远郊农民对土地还有一定的依赖性,大规模退出宅基地的条件尚不成熟.建议在做好确权登记的基础上,推行土地承包经营权的流转,建立合理的宅基地退出补偿标准,完善农村社会保障制度,稳步推行宅基地的退出.     

乡村振兴背景下农村宅基地盘活利用问题研究

盘活利用农村宅基地对于激活农村土地要素、盘活农民"沉睡"的土地资产、保障乡村振兴用地需求意义重大。乡村振兴背景下盘活利用农村宅基地存在一些现实困境,包括宅基地使用权流转存在法律制度障碍、宅基地使用权回收制度缺乏可操作性、宅基地有偿退出政策难以落地实施、村庄规划长期缺失及相关制度配套不到位等。在乡村振兴背景下,应从推进农村宅基地制度创新、建立农村宅基地盘活利用长效机制、创新农村宅基地盘活利用模式以及强化村庄规划引领等方面着力推进农村宅基地盘活利用。     

城乡建设用地增减挂钩制度的问题与出路——以农民权益保护为视角

随着城镇化进程加速,我国建设用地的供需矛盾日趋尖锐。为解决该问题而出台的城乡建设用地增减挂钩制度虽然产生了一定效果,但因自身缺陷及相关制度的弊端,造成了诸如农民"被上楼"等侵害农民权益的制度失效问题。因此,应从农民权益保护的角度寻求增减挂钩制度的出路:优化增减挂钩制度,廓清其目标和运行机理;完善政府考核体系,限制政府公权力;健全农民权利体系,强化农民成员权和农地发展权;推动城乡土地同权,建立统一的土地要素市场,通过市场机制真正落实增减挂钩制度。     

统筹城乡视野的社会保障制度的构建

"让所有人享有保障"是城乡统筹社会保障制度建设的目标。重庆市已实施的社会保障制度虽卓有成效,但还存在农民的养老保障基本缺失、农村新型合作医疗制度亟需完善、农民工的社会保障覆盖率低、城乡社会救助体系不健全等突出问题。因此,必须加快构建城乡一体化的基本养老保险制度、医疗保障制度、社会求助体系等社会保障制度,使城乡全体社会成员老有所养、病有所医、困有所助。     

宅基地城乡间流转研究——基于T县城镇化的调查简

T县宅基地流转市场不活跃,交易方式单一,交易价格偏低,与大城市周边农村地区宅基地交易市场的火热场面迥异。“同心圆梯度差”现象客观存在．城郊农村与偏远农村之间的差异不容忽视,偏远农村宅基地城乡间流转的条件尚不成熟。偏远农村地区宅基地向城市居民流转的渠道不畅通,相关政策和规定的限制、农村地区基础建设落后、熟人社会的排外意识、农村居民对房宅的惜售心理构成了宅基地流转的主要障碍。宅基地的使用价值优先于财产价值,保障作用重要于融资作用,宅基地城乡间流转的必要性不充分、效率性不显著。宅基地制度改革需稳妥推进．宅基地城乡间流转应以大城市周边农村地区为试点,从城郊农村向偏远农村逐步推进。同时,要借鉴土地发展权制度,对尚未实施宅基地城乡间流转政策的农村地区的居民予以补贴。对于宅基地所具有的财产价值,主要通过放开抵押、担保、出租等与宅基地的居住保障功能较为兼容的财产收益方式给予保障。     

城乡统筹语境下建立农村集体建设用地流转制度论纲

工业化和城市化进程的加快,国家对耕地的严格保护,导致集体建设用地隐性市场普遍存在,全国各地都在进行集体建设用地进入市场的探索.在城乡统筹的大背景下,农村集体建设用地市场要在政策和法律上寻求突破,则须从根本上打破土地制度的二元性;尽快修改现行法律,完善集体建设用地的相关立法及其配套规定,实行集体建设用地的合理、有序流转;保障农民的土地财产权,确保农民获得集体建设用地流转的土地级差收益.     

农村集体土地社会保障功能及其改进

新中国建立后的社会保障制度建设经历了从无到有、从局部到全面覆盖、从偏重城市到城乡统筹的发展历程,但总体上农村社会保障制度发展单一、滞后,加上对农村社会保障体系建设的忽视,使得土地保障成为广大农民的自发保障模式.这一模式已经不能适应现代经济社会发展的需求.基于中国农村社会保障制度设计的体系化、公正化要求,强化农村土地物权保护,设计合理的农村地权制度以支撑农村土地社会保障功能,完善社会保障制度,是未来制度建设的核心.     

保障农民土地财产权益视角下的农民财产性收入问题探析

城镇化进程推动土地市价急剧上涨,农民的土地财产权利的经济价值愈加凸显.增加农民财产性收入关键在于切实保护农民土地财产权利并充分实现其经济价值.我们深入研究在政府征地、承包地流转和农村集体建设用地流转等三种土地财产权益实现途径中所存在的征地补偿金不足、承包地流转不规范、农村集体建设用地流转受限等制度障碍问题,分析当前增加农民财产性收入所具备的有利条件,进而提出保障和实现农民土地财产权益,促进农民财产性收入快速增长的政策建议.     

集体土地征收收益分配改革构想——以福州、泉州两市为例

对福州、泉州两市城镇化进程中农村集体土地征收的调查显示,当前农村集体土地征收收益分配存在的主要问题是:征地补偿数额与被征地农民心理预期仍存在较大落差;失地农民对安置仍感到不尽如人意。改革农村集体土地征收收益分配必须坚持以人为本、坚持统筹兼顾的指导思想;遵循增值合理分配、社会保障适度、支持科学发展、标准有限差异的基本原则。创新我国集体土地征收收益分配的改革必须:健全被征地农民的利益表达机制;改革土地出让收益管理制度;创新土地出让增值收益的利益分享机制;要创新土地供应管理模式,建立城乡统一的建设用地市场;完善被征地农民的保障机制。     

农村集体土地产权改革的路径与法制保障

农村土地问题的核心是土地权利问题。建立城乡统一的建设用地市场的关键是进行农村集体土地产权改革。改革的现实路径是在坚持农村土地集体所有制的前提下,明确农民的土地权利和农村土地产权关系,实行农村土地使用权的市场化和资本化。农村集体土地产权改革不能动辄突破法律规定,必须通过修改或补充《物权法》《土地管理法》《农村土地承包经营法》等法律,赋予"农民集体"法律人格,建立城乡统一的建设用地使用权制度和城乡统一的土地产权登记制度,建立健全土地市场监管体系和配套的制度实施机制。规范的土地产权制度必将激发土地权能,保障实现农村土地效能价值的最大化,推进城乡建设用地同等入市和土地资源的合理配置。     

“就地上楼”:新型城镇化社区的实现形式

"就地上楼"是从整体推进、协调发展、集约高效角度谋划农村城镇化的一种具有很强操作性的发展思路和实现形式,其出发点不是豪取农民的建设用地,而是让农民在用好自己建设用地的同时实现农村产业转型与升级;前提条件是不增加农民的经济社会负担,不降低农民未来的生活质量,不损害农民的发展利益,不破坏具有历史文化价值的特色村落;核心关注点是保护和发展农民土地权益;唯一目的是实现农村城镇化战略目标。妥善筹措建设资金是其能够实施的充要条件,新土地政策红利和非农建设用地"集体所得的增值"预期是巨量资本的活水源头。"就地上楼"契合我国农村发展的历史脉动,能够将农村土地、劳动力、农民意愿和农村城镇化建设整合成适合现状要求且能够良性运行的新社区,能够形成加速推进农村城镇化健康发展的倒逼机制,是从农村和城市内在联系与互动规律中探寻中国特色城镇化的战略选择。     

走出农民市民化的困境:户籍与土地管理制度创新

目前,我国农民市民化遇到的困境主要有二:一是如何将粘附在户籍上面的福利功能剥离出来,二是如何将粘附在土地上的保障功能剥离出来.要走出这两大困境,一是可通过政府土地财政解决进城农民的公共服务均等化问题,而不是首先考虑由此产生的成本在政府、企业与个人之间如何分担的问题;二是要修改现行的土地法律,允许农民进城转为市民后放弃土地耕种但可不放弃土地权益,即“放土不放权”,而不是象有些地方把农民放弃土地权益作为置换城市户口的前提.为此,笔者建议在长三角率先试行让农民宅基地指标随人口流动而流动的改革,通过建立宅基地指标库,把增加城市建设用地量与增加农民工落户数量挂钩,并允许农民用宅基地置换城市住房.     

农村宅基地退出的政策演变、模式比较及制度安排

为了解决城乡建设用地不合理的"双增长"和农村日益严重的空心化问题,当前必须尽快为农户自愿有偿退出宅基地提供合理的制度安排。自农村改革以来,宅基地退出政策经历了允许农村房屋与宅基地一体转让、禁止向城市居民出售农村住宅及宅基地、探索宅基地有偿退出与集体内部转让三个阶段。现行宅基地退出模式主要有宅基地换房、宅基地收储和市场化交易三种。比较而言,市场化交易能够发现宅基地价值、实现供需平衡,有更好的推广价值。但是,当前实施宅基地退出,除法律法规及观念上的障碍外,还存在其经济价值难以实现、相关配套改革缺乏、少数农户的财产权不被重视等问题。为此,必须完善相关法律法规,加快综合配套改革,依靠政府引导和市场化途径,实施分类、分层、多样化的策略,建立和完善长效机制,推动进城落户农民自愿有偿退出宅基地。     

“城乡建设用地增减挂钩”试点政策存在的问题及解决措施

在城乡建设用地增减挂钩试点工作中,部分试点省份相继暴露出了一些问题,这些问题的产生表明该政策在执行中还有需要约束和规范的方面,如不及时加以完善,不仅违背该政策制定的初衷,还会产生诸多弊端。本文首先对城乡建设用地增减挂钩试点工作的初衷和存在的问题进行了剖析,在此基础上探讨了解决问题的具体措施和思路,为城乡建设用地增减挂钩工作的顺利推行提供参考。     

土地流转制度下农村流动人口的社会保障权实现:以城乡统筹为视角

土地流转制度是新时期应对土地利用率、土地产出价值低下而适用的新的土地利用制度。然而土地流转后农村流动人口的社会保障功能对过去土地保障功能的替代如何转换成为重要议题。文章通过城乡统筹的视角来论证流动人口的社会保障制度构建的必要性和合理性。城乡统筹的社会结构主张城乡之间的公平待遇,城乡统筹的产业结构为流动人口的社会保障提供需求,城乡统筹的劳动力市场也为统一的劳动力市场的平衡流动提出平衡城乡社会保障的制度需求。分类保障,健全农村社会保障制度和提升城市保障的"拉力作用"是文章给出土地流转后农村流动人口社会保障构建的路径选择。     

城乡一体化进程中农村宅基地制度创新研究

<正>ISBN 978-7-80246-638-8定价:38.00元中国大地出版社2014年版【著作简介】农村宅基地是农民最重要的财产之一,保护宅基地就是保护农民最根本的利益。当前我国城乡一体化进程正在逐步推进,农村宅基地制度环境发生极大的变化,并引发了宅基地闲置浪费与城镇用地紧张、宅基地限制流转与宅基地资产属性凸显、农民权益保护与宅基地福利属性等诸多矛盾。因此,开展农村宅基地制度改革创新研究     

农村社区建设的现实困境与理性选择

农村社区建设是统筹城乡发展的重要举措,它顺应了农村改革发展的要求,有利于推进城乡一体化,有利于满足农民的利益诉求,有利于实现农村土地的有效利用。然而,在农村社区建设的实践过程中也存在一些现实困境,部分农民对社区建设缺乏认同感,农民的政治参与权利受到限制,农村社区的公共服务供需错位。要解决这些问题,需要促进社区"内生式"发展,增强农民对社区的认同感;实施多方"协同治理",提高农民政治参与度;优化土地资源配置,提高农民的经济收入;加强公共服务建设,提高农民的生活品质,从而构建和谐、富裕、美丽的社会主义新农村。