南京城区住宅售租价格时空分异与影响因素

住宅价格空间分异是中国城市地理学和经济地理学近年来关注的热点前沿课题。以南京4560个居住小区为研究总样本,采集2009-2017年间30个季度各小区平均住宅售价和租金,选取6个特征时段和小区分布相对集中的重点研究区,采用克里格插值法分析研究区内住宅售租价格的空间分异与演变特征,发现售价空间分异明显加剧,高值区渐显于河西新城、江心洲和鼓楼名校学区;租金空间则从城市中心向外围递减格局转变为整体更加均衡的新老城区多中心结构。在此基础上,重点围绕住宅“区位”属性,构建售租价格分异影响因素指标体系,通过逐步多元回归分析发现,中心位势变量对售租价格的解释度最高,而配套服务类区位因素对售租价格的解释力在降低。南京城市房价快速增长背景下,常规“区位”因素对房价分异的重要性持续减弱,学区、政策偏向等特殊“区位”因子对房价的决定性作用则逐步突显,而“售租比”全面快速增长则预示着城市房价风险程度的整体提高。     

城市规模与旅游成长空间关系、演变及驱动因子——长江三角洲城市级别体系新认识

以“揭示规律、验证规律”为研究逻辑起点,提出“城市规模-旅游成长-城市级别”数理空间分布模型及其时空演变模型,以长江三角洲地区城市体系为例,系统搜集1995~2014年系列基础数据,探讨城市规模与旅游成长的空间关系及其演变机理。结果表明：① 20 a来长三角地区城市规模、旅游成长、城市级别的数理空间分布呈三段“金字塔”式结构,城市级别越高,分布数量越少;② 三元空间关系在演变中,1995~2009时期内的三阶段符合演变模型的A线关系趋向,2010~2014阶段呈“核”式分布,旅游对城市规模存在倒逼效应;③ 依据城市4个基本象限类分布,级别高的城市分布在Ⅰ类区,Ⅳ类区与Ⅱ、Ⅲ类区间存在单向转换与演变关系;④ 对驱动因子剖析,政府政策的倾斜、城市规模效应以及旅游的快速发展共同促成三元关系的演变格局。     

长江三角洲地区门户功能演化与驱动机理

采用综合指数评价、基尼系数、标准差椭圆等方法分析了2004~2014年长江三角洲地区门户功能的空间格局及其演化过程。结果表明：① 长江三角洲地区城市门户功能上升趋势明显,空间上由“一极三强”的格局演变为“一极四强”;② 各类门户功能的空间差异整体上呈缩小趋势,其中国际门户功能的差异明显大于综合和国内门户功能,而组间差异是导致门户功能差异的主要原因;③ 所有门户功能均由南-北方向分布向东-西方向分布转型。长三角地区门户功能的演化是由多重因素驱动形成的,国内和国际门户功能的驱动机理存在明显差异。     

云南省县域城镇化与交通优势度的时空协同性演化分析

运用ArcGIS空间分析、交通优势度模型和耦合协调度模型等方法,对云南省县域城镇化与交通优势度的时空协同性演化特征进行系统分析。研究表明：① 城镇化与交通基础设施相互促进又相互制约,存在正负双向反馈;基础设施建设滞后、城乡二元结构格局、城市空间无序蔓延是导致两者耦合协调空间差异的主要因素。② 2000~2014年云南省整体县域城镇化水平普遍较低,约90%的县域处于城镇化起步阶段。③ 云南省县域交通优势度整体水平逐年提升,但空间分异特征显著。④ 2000~2014年期间云南省县域城镇化与交通优势度的耦合协调水平虽大幅提升,但整体协调度仍然偏低、空间分异特征依然突出。     

长三角房价收入比时空演变格局及收敛性研究

房价收入比是衡量房地产健康状况和探测居民住房支付能力的重要指标。以2008—2018年长三角307个区县为研究单元,运用数值-位序法则和趋势面分析对房价收入比的总体分布特征进行探究,利用LISA时间路径分析房价收入比的时空动态性特征,并检验区域房价收入比的收敛性。结果表明： ① 长三角房价收入比总体上呈上升趋势,空间上表现为东高西低、南高北低的格局,上海、浙江、江苏和安徽依次降低。② 上海和浙江南部房价收入比的空间结构更具动态性,而江苏和安徽更加稳定;长三角房价收入比的空间演化整体上具有较强的空间锁定效应和空间整合性。③ 长三角区县房价收入比整体上不存在σ收敛,但各时间段上均存在显著的绝对β收敛,且各省份内部也均存在着俱乐部收敛现象。城市群房价收入比的变动对居民的流动有着重要的指示作用,并具有扩散效应和虹吸效应。加强城市群房地产市场一体化建设,是促进城市群区域一体化发展的有效途径。     

高铁网络化下东北地区旅游空间结构动态演变分析

运用GIS空间分析方法测度高铁对东北城市旅游交通可达性的影响,进而分析高铁网络化下东北城市旅游市场出现的新特征、新变化。研究发现：① 高铁极大提升了东北城市旅游交通可达性整体水平,可达性空间格局呈现明显的“高铁廊道效应”。网络化形成进程中,可达性空间格局变化由主干道运行期的“极化特征”向支线完善期的“均衡特征”转变,东北“全域式旅游”发展格局开始形成;② 主干道形成期,高铁以“虹吸效应”为主导,加剧了东北旅游市场发展的不均衡,促进哈大旅游经济带形成;支线完善期,高铁以“扩散效应”为主导,均衡式发展格局开始凸显;③ 高铁推动了东北城市“同城化”发展进程,市内游、周边游模式将发生改变,省际游、跨地区游模式将逐步盛行。     

浙江陆路交通对区域旅游空间结构及发展的影响研究

基于加权平均出行时间、“板块旅游”空间结构理论、空间计量模型等方法,探讨1996~2016年浙江陆路交通对区域旅游空间结构及发展影响。研究表明：① 交通路网建设带来城市可达性提升,其地理过程、格局呈现围绕“四大都市区”轴带放射状“Π型”演变特征。② 交通网络效应下,新增景区密集分布于邻近中心城市主要对外交通要道两侧,耦合于可达性时空演变,且“板块”旅游地域结构特征显著。③ 空间计量结果发现,交通区位、经济基础、资源禀赋等因素不同程度影响地域旅游经济发展。     

辽宁省城市人居环境系统耦合协调度时空格局演变及驱动力研究

人居环境系统内部的耦合协调是保证人居环境均衡发展的基础。基于“人类-居住-支撑-自然-社会”5个子系统,构建人居环境系统耦合协调发展评价指标体系,将2个系统间的容量耦合模型扩展运用到人居环境5个子系统中,综合熵值法、GIS空间分析以及地理探测器对辽宁省2005~2016年人居环境系统耦合协调度的时空演化特征与驱动力进行探讨,阐述人居环境系统内部协调性。研究表明:①2005~2016年辽宁省人居环境系统内部的耦合度与耦合协调度整体呈缓慢浮动上升趋势;②辽宁省人居环境耦合协调度呈分散格局,并且呈现从中间向两侧递减的“屋脊”式格局和“双核结构”;东西方向上,空间演变趋势由倒U型逐渐向一字型演变,南北方向上由斜线型向“L”型演变。③全省出现了中耦合低协调区、中耦合过渡协调区、高耦合低协调区、高耦合过渡协调区、高耦合高协调区5种类型区。④空间分异驱动力主要包括人的需求、经济发展、住房、互联网发展等。     

基于非期望产出的城市发展效率时空差异探讨——以中国东部沿海地区城市为例

基于非期望产出视角,采用SBM模型测度2005~2014年中国东部沿海地区53个城市（不包括港、澳、台、三沙市）的城市发展效率,并分析其时空差异特征及其影响因素。结果表明：① 考虑非期望产出的城市发展效率值低于不考虑非期望产出的城市发展效率值,并且更符合城市实际发展; ② 中国东部沿海地区城市发展效率整体水平不高,波动幅度大,阶段特征明显,整体呈先上升后下降的趋势;③ 在时空分析特征中,城市发展效率的区域差异明显,近2 a有缩小的趋势;整体城市发展效率空间呈现“北部围绕青岛市,中部围绕上海市,南部围绕深圳市”的发展格局;④ 在影响因素分析中,经济规模对城市发展效率产生正向影响,第二产业结构水平和污染处理能力对城市发展效率产生负向影响,传统的加工制造业、高耗能重污染工业和污染处理不到位是导致城市发展效率降低的主要原因。     

基于综合城镇化视角的省际人口迁移格局空间分析

采用第五、第六次全国人口普查数据,基于流出、流入“双向”视角解析人口迁移格局及演变过程;采用空间计量模型,阐释综合城镇化及各城镇化分量值对省际人口迁移影响的空间效应。研究结果表明：① 2000~2010年省际人口迁移量成倍增长,人口迁出区域空间不断扩散,迁入区域空间虽无明显变化,但内部差异性变化明显;② 省际人口迁移存在明显的空间依赖性特征,省际人口净迁入率变化明显受周边地区的正向影响;③ 综合城镇化率变化对省际人口迁入有着重要作用。④ 人口、经济和土地城镇化率变化对人口净迁入率变化具有显著影响,且经济城镇化仍为影响省际人口迁移变化的主导因素;社会城镇化率的影响并不明显。     

长三角地区住宅售租比时空格局演变及影响机制

中国住宅租赁市场与住宅买卖市场的不对称发展,使住宅租金与住宅价格过度偏离,不利于住宅市场的健康发展,从住宅售租比视角切入住宅研究对解决“住有所居”问题具有重要意义。以长三角三省一市县级单元为研究区域,利用LISA时间路径和时空跃迁等方法,分析2008—2018年长三角住宅售租比的时空格局及演化特征,运用地理探测器模型探究住宅价格与住宅租金的驱动因素,进而提炼售租比演变的影响规律及效应。研究发现：① 长三角住宅售租比呈快速上涨态势,售租比及其涨幅总体呈现出由东至西、由南至北递减的空间格局。② 长三角售租比空间结构具有较强的稳定性、依赖性和整合性,其中稳定性由东至西呈减弱态势,路径依赖和锁定特征逐渐强化。③ 经济、社会、人口和预期因素对住宅价格和住宅租金的影响依次降低,各特征变量对住宅价格和住宅租金相对影响程度基本一致。④ 经济增长的稳定性使住宅售租比空间格局具有较强的固化效应,人口流动作用下产生传导效应,社会因素的影响具有保障作用,预期因素作用下使住宅市场具有较多的投机性。     

北京市住房价格和租金的空间分异与相互关系

当前中国住房销售市场、住房租赁市场发展不平衡,研究住房价格、租金的空间分异与相互关系,对建立“租售并举”的住房制度具有重要参考价值。利用2016年北京市各住宅小区的住房价格、租金数据,及2006—2016年北京市逐月住房销售价格指数、住房租赁价格指数,从时空尺度剖析了住房价格、租金的空间分异与相互关系,并剖析了背后的差异机制。结果表明：① 北京市住房价格和租金的空间格局均呈多中心圈层递减结构,且南北差异明显,但租金的空间分异程度弱于住房价格。② 住房价格具有中等程度的空间相关性,受政策等随机性因素影响相对较大,而租金具有强烈的空间相关性,受区位交通等确定性因素影响相对较大。③ 住房价格和租金的价格剖面线并不相同,住房价格易受学区、大型公园等的影响,而租金更易受就业所在地、建筑年龄等的影响。售租比呈混乱斑驳、相对均质的扁平化分布特征,且小区越高档,售租比越高。④ 北京市住房销售市场和住房租赁市场基本相对独立发展,更符合双重市场的特征。产生上述差异的主要原因在于住房销售市场和住房租赁市场的市场特征、服务人群以及市场发育程度不同。     

中国城市房价、收入与房价收入比的时空分异格局

中国城市房价快速增长背景下,城市房价、收入与房价收入比空间格局既有相似性,也表现出差异性,其空间异质性与空间依赖性特征显著。本文以中国337个地级行政单元为研究对象,运用泰尔指数、位序-规模和空间马尔科夫链等方法,对2009—2018年中国城市房价、收入和房价收入比的时空分异格局、整体稳定性和空间依赖性特征进行分析发现：① 中国城市房价增长呈现出波动性特征,整体分异程度增强,房价城市体系呈现“金字塔型”结构,收入则表现出平稳增长态势,整体分异度降低,城市体系呈现“橄榄型”结构,在房价与收入共同影响下,房价收入比整体差异性显著加强;② 城市房价空间格局表现出“地带性”与“等级性”差异并存,而收入更多表现出“地带性”差异,房价收入比则以“等级性”差异为主;③ 城市房价和收入类型的稳定性和空间依赖性较强,高、低水平城市存在两极分化与“俱乐部收敛”现象,房价收入比稳定性相对较弱。对中国城市房价、收入和房价收入比时空分异格局和空间关联效应的分析,可以为探索中国城市房价收入比空间分异模式与机理提供必要研究基础。     

南京城市住宅小区房价增长模式与效应

房价增长与空间分异是近年来各界城市学者高度关注的理论问题,也是关乎城市居民能否实现住有所居和美好生活的现实问题。以南京3761个住宅小区（或居住组团）为研究对象,以2009-2017年间30个季度住宅交易样本数据为基础,探索了南京各类型住宅小区房价增长模式及差异。研究发现：① 南京城市平均房价以1年半为一个阶段,呈现出“快速增长”与“相对平稳”交替规律,房价的空间异质性增强;② 结合住宅小区价格水平、区位特征和建筑属性,综合识别出南京城区9种典型住宅类型;③ 各类型住宅因中心性、舒适性和稀缺性等空间属性差异使房价增长表现为引领型、跟随型、追涨型和独立型等不同模式;④ 城市资源空间配置不均衡作用下的住房供需矛盾和房价增长预期差异,是导致住宅类型间房价分异的根本原因。城市房价增长与住宅价格分化具有必然性,但过快增长和过度分异可能造成阶层家庭财富差距的扩大与再分化、住房负担过重排挤外来中低收入人口、贫困群体因住房置换难度增大而易被困于城市边缘等社会空间后果。因此,有必要强调住宅的居住属性和推进住房供给侧改革,促进城市住宅供给的公平充分和社会空间的健康可持续发展。     

南京商铺租金时空格局及影响因素分析

商铺租金是衡量城市商业活力与地段商业价值的重要指标之一,也是经济地理学关注的热点问题。以南京中心城区3294处商铺为研究对象,在通过核密度分析、莫兰指数等地理空间分析方法探究商铺租金时空格局的基础上,运用地理探测器从交通区位、周边配套、消费能力等方面挖掘商铺租金背后的影响因素。研究发现：南京商铺空间分布以新街口为核心,呈现出日益增强的中心极化态势,并与河西、东山和江北共同形成等级鲜明的商业集聚格局;主城区商铺租金的空间分布亦表现出以新街口为热点区、城北和城南为冷点区的核心边缘结构,具有显著的空间正相关性与局部空间集聚性,主副城区间租金分异程度逐年加剧;交通区位和消费潜力是影响主城区商铺租金的关键外部因素,而商业业态、商铺形象等内生因素同样会对商铺租金产生影响,在多种因素的交互作用下形成了南京商铺租金时空分异格局。通过揭示南京商铺租金空间分异的影响因素及其组合变化,期待推进中国城市商业空间研究,并为地方政府、开发商和商铺投资经营者提供一定借鉴参考。     

扬州市住宅价格的空间分异与模式演变

以2001-2012 年扬州中心城区各居住小区的住宅平均单价为基本数据,通过建立住宅价格总体分异测度指数(GDI) 计算其总体分异趋势及各住宅类型内部的分异趋势;采用核密度函数等方法探索住宅价格的分布形态和分异格局的演变规律;利用趋势面分析不同住宅类型价格的空间分异趋势;基于上述结果总结空间分异的演变模式,并分别探索空间分异与格局演变的驱动力。结果表明：① 2001 年以来扬州市住宅价格差距显著增大,分异趋势在波动中增强,与城市住宅均价的年增长率耦合;住宅价格呈现西高东低的空间分异格局,同档次价格小区由空间集聚转为相对分散,高、低价格住宅区分别沿固定扇面由中心向外围扩散。②不同住宅类型内的价格分异走势差别显著,各类型住宅间的价格趋势面差距明显,但其空间形态类似。③ 空间分异模式由2001 年西高东低的扇形同档次价格集聚式分异转变为2012 年扇形与圈层相结合的多档次价格混合式分异。④ 2001 年以来住宅价格总体分异的核心驱动力是城市居住空间的迅速扩展、居民收入差距的增大、房地产市场的繁荣和住宅类型的多元化,其住宅价格空间格局演变的驱动力为城市发展方向的确立与变化、特定住宅类型建设的区位指向和古城保护、旧城改造与新区建设。     

粤港澳大湾区住房租金的空间差异与影响因素

以粤港澳大湾区58个县区单元的住房平均租金为基本数据,通过“住房租金等级金字塔”构建、租金空间格局展示、空间自相关分析、跨境租金差距对比、售租比研究等方法总结粤港澳大湾区住房租金的空间差异格局与特征。从“租赁需求+城市基本面”的理论视角构建由新增人口、人均住房面积、收入水平、经济水平、产业结构、学历结构组成的租金差异影响因素模型。通过模型对比,采用空间滞后模型测度粤港澳大湾区住房租金的主要影响因素,并基于地理探测器分析其因素的影响强度差异。结果表明,粤港澳大湾区住房租金总体呈现以港澳与珠三角九市之间的境内外差异为主、以广深核心区与其他区域差异为辅的双层次差异格局。跨境租金差异程度最高,广州、深圳、珠海的“售租比”较高;收入水平、经济水平、人均住房面积和产业结构对粤港澳大湾区的住房租金差异有显著影响,其中,收入水平的影响强度最高。     

Amenity value in post-industrial Chinese cities: the case of Nanjing

Many Chinese cities are in a transition from industrial to post-industrial urban economies. In this process of urban restructuring, land use becomes polycentric and fragmented. More sophisticated models are needed to estimate the amenity effects of this complex residential environment. This article assesses the relative housing price effects of neighborhood characteristics and accessibility in Nanjing, China. This is achieved with a hedonic price model that incorporates detailed spatial measures, geographical contingency, and a modified version of Alonso’s (1964) general theory of land rent. A crucial finding is that the effect of job accessibility on house price varies depending upon the specific sector of employment. Accessibility to jobs in the public and private service sectors has strong positive effects. However, housing proximity to heavy industries has a spatially nonlinear effect: negative in close proximity, but positive at a larger distance. Second, when we control for job accessibility, access to public transport has an added positive effect. Finally, neighborhood “quality” (defined in terms of nearby amenities) is also relevant, but far less than access to service employment. This research shows that Nanjing’s housing prices are affected by different residential characteristics than those with dominant price effects in Western cities.     

广州中心城区住宅租金差异的核心影响因素

构建并阐述城市住宅的特征租金理论框架,建立包括建筑特征、便利性特征、环境特征、区位特征在内的“四分法”特征租金模型。以2020年3月广州中心城区23126套待租住宅的挂牌月租金单价为基本数据,通过分级空间统计和空间自相关分析广州中心城区住宅租金的空间差异格局与空间关联性,构建4要素12个指标的广州中心城区住宅租金影响因素指标体系,通过3种模型比选,采用空间误差模型测度住宅租金的影响因素,并筛选核心影响因素。结果表明：① 在研究城市内部住宅租金影响因素时,可采用本文构建的特征租金理论框架及其特征租金模型;② 广州中心城区中低租金水平的住宅数量最多,住宅租金呈现核心区高,外围城区低的空间分异格局,具有显著的空间集聚和空间关联特征;③ 建筑特征（建筑面积、朝向与楼层、房龄、电梯与物业）、便利性特征（地铁便利性、办公便利性、基础教育便利性）、环境特征（公园可达性、工业污染影响）和区位特征（距市中心距离）共4个方面的10个因素对广州中心城区住宅租金差异有显著影响;④ 建筑面积、房龄和距市中心距离是住宅租金的3个最关键核心影响因素,电梯与物业、办公便利性也是核心影响因素。