规范农村集体建设用地流转的对策建议

研究目的:通过研究农村集体建设用地流转制度的驱动力,剖析我国农村集体建设用地流转的问题,提出规范我国农村集体建设用地流转的对策建议。研究方法:文献资料法、归纳法。研究结果:在新型城镇化大背景下,规范我国农村集体建设用地流转的重点是合理分配土地收益。     

农村集体建设用地流转的思考

农村集体建设用地作为土地市场建设的一个重要部分,一直以来受到管理层和学术界的广泛关注,集体建设用地能否流转、如何流转也已成为学术界探讨的热点.现实表明,要进行土地制度创新,深化农村土地使用制度改革,更好促进农村生产力发展,理顺农村土地所有者、使用者、管理者之间关系,就必然要解决农村集体建设用地流转入市问题.     

集体建设用地流转背景下的村庄规划方法探索

在上海农村集体建设用地流转试点背景下．传统的村庄规划显然不能适应农村长远发展的新要求。本文结合上海正在开展的农村集体建设用地流转和规划试点工作．对集体建设用地流转背景下的村庄规划方法进行了积极探索。具体从村庄规划的编制模式、规划布局与产业发展、居住点与城镇化关系、土地平衡与经济平衡、村庄类型与土地流转方式等方面。提出了与集体建设用地流转相适宜的村庄规划编制方法。     

四川省农村土地股份制改革现状及对策研究

农地使用权流转的发展不足导致小规模分散的农地难以有效集中,征地制度矛盾的加剧导致城市建设用地压力明显增大。所有这些迹象表明,加快农村集体土地产权制度改革和推进农村集体土地使用权流转已经刻不容缓。集体建设用地使用权流转的宏观诱因分析表明,流转有助于缓解城市国有土地市场供求压力,提高集体建设用地集约利用水平,增加农民集体收入和避免征地矛盾。基于此,本文针对四川省农村土地股份制改革问题,对四川省土地股份制改革现状及对策展开分析,旨在探寻满足市场经济需求的农村土地股份制改革方法。     

城市化进程中土地流转对城乡发展的影响

针对我国当前较为广泛开展的农村集体建设用地流转市场,着重从农村土地股份合作模式、集体土地租赁模式、资产置换模式．都市休闲农业模式以及跨区域地票模式等农村集体建设用地主要流转模式,分析了我国城市化进程中土地流转对城乡发展的积极影响和消极影响,并提出了构建符合城乡统筹发展要求的农村集体建设用地流转制度体系。     

农村集体建设用地流转机制研究

中国城乡二元矛盾凸显,农村发展陷入经济聚集效益弱、建设发展滞后的困境,遂中国新型城镇化发展强调聚焦乡村、关注"三农",旨推进城乡一体现代化。文章首先梳理了新中国成立至21世纪后中国农村集体建设用地的发展进程。在分析相关研究现状之后,提出构建"因素层—行动层"的解析框架来对农村集体建设用地流转机制进行系统化分析,针对性提出现行农村集体建设用地流转机制存在的缺乏基础需求考量、完善补偿制度、统一土地管理等三大发展误区,建议在坚持城乡结合、降低发展成本及规范土地市场的总思路下采取落实民生福祉、激励约束并存与构建网络化管理平台的发展策略。由此,为未来农村集体建设用地流转机制研究提供思路。     

巴曙松：寻找新的土地红利

尽管中国的土地市场距离真正的市场化仍然道路漫长,但三中全会已经沿着这个方向开启了新的征程,也必将会产生一系列影响,在某种程度缓解当前中国土地制度的矛盾,并有望产生新一轮的改革红利。第一,农村集体经营性建设用地流转将缓解城市土地指标的约束,也有助于提升土地使用的经济效率。从增量角度评估,中国的建设用地占比仍偏低,而集体建设用地的流转则为未来的增量土地开发提供的空间。     

基于地籍管理的集体建设用地流转探讨

社会经济的发展使得各行业对于建设用地的需求呈逐年增多的趋势,但依旧存在着供不应求的状况,另一方面,我国仍然有着相当大数量的农村集体建设用地处于闲置状态,实际的利用效率并不高,不利于我国经济的健康平稳发展。本文就地籍管理缺失对于集体建设用地流转市场造成的影响进行详细的分析,然后讨论加强地籍管理对于集体建设用地有序流转发挥的重要作用,结合当前我国农村地籍管理的现实状况以及集体建设用地情况构建出完善的地籍管理模式下集体建设用地流转制度,为集体建设用地流转市场的完善提供帮助。     

关于集体建设用地使用权流转的探讨

随着市场经济的不断深入和城镇化的发展,越来越多的农村集体建设用地使用权发生了流转。集体土地使用权流转中,出现了一些亟待研究和探讨的问题,包括现行的法律法规不适应问题、农村集体建设用地的产权体系构建、土地收益分配等。本文结合北京的实际情况就其中的一些问题进行初步探讨。     

“农地入市”背景下城市地区的农村政策设计与规划策略

党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,明确要求在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市。研究从土地开发权分享的视角出发,认为允许"农地入市"实质上是政府在征用农用地和宅基地的同时,给农村集体配给一定比例或额度的农村集体经营性建设用地用于非农化开发,让其分享城市发展的收益。通过分析南海、厦门、武汉三种"农地入市"模式及其空间发展绩效,研究提出基于土地开发权分享的农村集体经营性建设用地配给模式以及城市地区农村规划思路和政策设计建议,以确保城市地区的农村规划能够顺利落地实施。     

Study on the Construction of China's Unified Urban-rural Construction Land Market

State-owned urban construction land market in China has evolved and been improved gradually, but use system of rural collective construction land has lagged far behind, so the urban-rural construction land market in China has been split with a result that use effi ciency of land resources is poor and collective land property rights of peasants are damaged. On the basis of analyzing problems of the current construction land market and also the causes, modern land property theory and institutional change of neoinstitutional economics are applied to study dynamical mechanism and development path of the construction land market, to construct the unifi ed construction land market system of China, and to propose corresponding guarantee policies, so as to achieve the effective allocation of construction land and maximization of social welfare.     

大城市边缘区非正式土地市场模式浅析

根据我国大城市边缘区土地开发利用多元的主要特征,针对边缘区内土地非常规整合开发的事实,梳理和总结了4种非正式土地市场模式,包括：以村集体为主体的开发出租;以土地开发公司、村集体及第三方企业为主体的联合开发;集体建设用地流转试点;征地留用地制度试点。从开发方式和开发流程、开发主体、土地类型、土地权属、管理制度、利益关系等层面,结合现有政策框架,分析各模式中相关主体的组织关系、投资收益分配和存在问题,并从土地来源、开发主体、土地获取途径、基础设施配套情况、土地开发形式、土地最终归属、空间配置效率等方面分析其差异性。     

城市集体土地与农民保障问题的探讨

在当前我国快速城市化的历史时期,产生了城市集体土地和城市农民人口的特殊现象。文章探讨了在现行法律法规条件下,集体土地应怎样纳入城市建设区域,才能继续为农民生活提供可靠的保障,以使此类土地和农民顺利实现从农村向城市的转化,减少这种特殊的城市化形式可能引发的经济与社会矛盾。     

集体留用地的土地发展权：国土空间规划背景下的思考

农村集体留用地是我国征地补偿过程中形成的一种特殊补偿制度,在保障失地农民长期收益、带动集体经济发展、促进乡村振兴方面发挥着重要作用。然而,由于集体土地权能的缺陷与模糊,留用地土地发展权受到一定程度的抑制,不利于乡村地区的可持续发展。以土地发展权为视角,首先从城乡土地二元制度、传统法定规划空间管制、开发利用模式三方面分析了集体留用地土地发展权受抑制的表现和原因。然后进一步深入分析了留用地开发利用与“总规-详规-实施”多层次国土空间规划的关系,总结出各层次国土空间规划中留用地开发利用存在的核心问题。最后通过借鉴厦门、杭州、广州等城市多元化的留用地开发利用模式,提出国土空间规划管制与开发利用模式的联动创新是推动新时期乡村振兴,促进城乡融合高质量发展的关键路径。     

韩国统筹城乡规划管理模式及其对我国的启示

2003年1月1日,韩国开始实施统筹城乡规划管理为核心的新规划法。剖析其主要内容有城乡规划全覆盖、统一城乡用地分类及管理部门、多元化规划控制、农村建设用地自由流转等特点。借鉴韩国的统筹城乡规划管理制度,我国应重视城乡规划编制与管理全覆盖、城乡用地一体化管理、农村建设用地自由流转等3个方面的改革与完善,同时需要相关体制与法律联动跟进,才能真正建立统筹城乡规划管理体系。     

实现两个转变 建立一级土地市场——以深圳市宝安区为例

阐述了深圳市宝安区建立土地一级市场的基本思路 ,认为建立宝安区土地一级市场 ,关键是实现宝安区农村居民向新市民的转变和集体所有制土地向国有土地的转变。在前者方面 ,提出的主要手段包括 :变更城区的农村居民身份 ,建立一体化的管理模式 ;建立社会保障体系 ;提供社会教育机会、促进居民就业。在后者方面 ,提出的主要手段包括 :征用集体土地 ,建立土地收购储备制度以及区政府、镇政府、村集体、农民个人出资的资本运作模式。并分析了农民、农村集体经济组织以及政府三者的利益所在     

二元土地制度与双轨城市化

1990年代开始,中国城市化进入快速发展通道,常住人口城镇化率从1990年的26.41％增长到2016年的57.35％,年均增长3.03％.在二元土地制度下,中国的城市化呈现明显的双轨特征:一条轨道是政府依靠强制低价征收和土地一级市场垄断主导的城市化,解决了城市化进程中的资本来源和公共品提供,也导致城市蔓延、效率低下、结构失衡、政府财政和银行金融风险;另一轨道是农民自发在“城乡结合部”或“城中村”聚集的城市化,农民集体组织提供公共服务,也造成法外之地蔓延、基本公共服务提供能力不足、外地人与本地人的权利不平等、以及治安事件集中发生等城市治理问题.分析了中国二元制度导致双轨城市化的机制,政府主导城市化和农民自发城市化的特征和问题,提出了改革土地制度实现城市化并轨的政策建议.     

基于农地发展权的土地征收补偿分配探讨

现有土地征收未考虑农地发展权价值,农民利益受损,导致严重的社会矛盾和冲突。建立兼顾国家、集体、个人利益的土地增值收益分配机制对缓解土地征收过程的矛盾和冲突具有重要意义。根据"谁投资谁受益"的原则,以3个利益相关者在农地发展权实现过程中所占投资比例为标准,以农地发展权定价模型为依据,参照生态服务价值理论,以近期城市扩展区域土地征用数据为基础,采用实证分析方法,提出了农地征收增值收益在农民、农村集体和政府之间相对合理的分配比例,以使三者之间利益分配更加均衡。建议国家认可土地发展权,并确定其权属,进一步均衡土地增值收益在国家、集体及个人之间的分配。     

审视中国的城市蔓延——兼对我国城市建设用地控制标准的回顾

本文回顾了我国半个多世纪以来城市发展历程,特别对 1990 年制定的旨在控制城市过度扩张的国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》进行了详细的介绍。文章通过有关人均城市规划建设用地的数据变化来衡量《国标》对控制我国城市扩张的效力,并提出了国标在运行中的诸多问题。在这些问题中,文章提出了《国标》出现失效的核心问题是各级政府在土地问题上的博弈。地方政府希望在快速城市化的过程中从土地上获取财政利益,而中央政府则希望通过一系列的政策来保障耕地的安全。本文通过数据分析及 GIS 技术描述了我国近 20 年来各地城市的人均用地扩张情况,并以此来说明现行的城市建设用地控制体系的失效。通过数据分析和论述,本文提出了城市建设用地标准修订的客观要求。