风险-收益视角下的北京集体土地租赁住房开发模式研究

正引言自2017年原国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》1以来,利用集体土地建设租赁住房在全国范围内铺开试点已进入第5个年头。作为一项探索性的试点工作,过去4年的实践既是开发商和村集体等实施主体积累经验的过程,也是暴露政府相关政策不足并进行调整完善的机会。集体土地租赁住房开发是一个政府政策引导社会主体参与的过程,在此过程中,村集体、开发商等实施主体在政策的弹性空间下自发探索,形成了多种开发模式。     

乡村振兴背景下农村土地开发困境与路径优化研究 ——基于公共、集体和个人利益比较视角

乡村振兴战略下我国农村土地开发面临 着多元主体利益冲突与协调困境。以四川省3个村 庄作为研究对象,采用多案例对比、多主体分析 的研究思路,分别解析政府主导、市场主导、村 集体主导三种村庄土地开发路径的开发过程与 驱动机制,并总结其在利益分配方面的困境或不 足。研究结果表明,在公共利益、集体利益和个 人利益的博弈中,开发主体及行为动机差异是造 成利益冲突困境的根本原因。其中,政府和市场 主导的村庄土地开发存在较多的利益分配不协调 问题,而村集体主导能够较好地协调公共、集体 和个人利益的关系。在农村土地开发过程中协调 处理好利益主体的相互关系是解决问题的关键, 应当通过开发主体限制、平台构建、利益联结和 协商机制的确立,实现可持续的农村土地开发与 乡村振兴战略的全面推进。     

旅游导向型传统村落营建模式及参与式设计研究——以陕西关中韩城相里堡村为例

传统村落的旅游开发与建设受政府、企业、村民等多元主体的影响,在实践中形成了"政府主导""企业主导""自组织管理"等模式。旅游导向型传统村落处于旅游开发的前期阶段,可综合上述多元主体共建模式的优点,因地制宜构建组织框架,并在村民充分参与的前提下进行村落景观的更新设计。以陕西韩城相里堡村为例,对村落的旅游开发导向及村民参与现状进行基础分析,并结合参与式设计实践,提出了"企业—集体"共导的营建模式和村民参与制度的完善策略。     

13城市试点集体土地建设租赁住房 增加城市租赁住房供给

<正>国土资源部、住房和城乡建设部确定了上海、广州、杭州等13个城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。集体建设用地,是指乡镇或者村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。实施这一政策后,试点城市可从集体建设用地中,寻求新的租赁住房建设用地,这将缓解城市供地压力,促进城市租赁住房结构逐步调整。这次试点的13个城市分别为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成     

集体建设用地流转背景下的村庄规划方法探索

在上海农村集体建设用地流转试点背景下．传统的村庄规划显然不能适应农村长远发展的新要求。本文结合上海正在开展的农村集体建设用地流转和规划试点工作．对集体建设用地流转背景下的村庄规划方法进行了积极探索。具体从村庄规划的编制模式、规划布局与产业发展、居住点与城镇化关系、土地平衡与经济平衡、村庄类型与土地流转方式等方面。提出了与集体建设用地流转相适宜的村庄规划编制方法。     

争地与空间权威运作——一个土地政策视角大城市边缘区空间形态演变机制的解释框架

提出了以"争夺和实现土地发展权"为核心内容的"争地"的概念,并在国家-社会关系的基础上,结合大城市边缘区实际情况与特殊性,提出国家-集体-市场关系的理论命题,用于分析争地过程中各争地主体之间的行动与互动关系。由此进一步提出了"空间权威"的核心概念,并建立起相应的分析框架,用于解释边缘区空间形态演变的特征与机制。从中发现,边缘区空间形态演变的历史是国家、集体与市场争夺土地发展权即争地的历史,国家、集体与市场之间基于空间权威的运作过程决定了争地的胜负,并导致了空间形态演变过程及相应的空间特征。     

发达地区存量建设用地减量化治理研究--一个新的空间治理分析框架

在生态文明建设和新型城镇化背景下,发达地区土地利用模式出现了从增量扩张向存量用地减量化的新趋势。作为一种新的空间治理,如何从理论上解析减量化的本质和运作逻辑,在实践上对减量化治理进展、特征和模式进行梳理是本研究的重点。研究借鉴法团主义和控制权理论,试图提出“法团主义一控制权一土地利益重构”的分析框架。通过对宏观治理结构与微观政府内部权威运作机制的研究,弥补传统空间治理研究中对政府内部权威关系与政府行为逻辑研究的不足,对减量化过程中多元主体的土地利益重构进行了剖析。选择上海市T区为实证案例,发现存在三种典型的减量化治理模式;减量化导致镇际发展差距扩大;远郊区的村集体和农民成为最大的“输家”。     

生态城市建设背景的城中村改造问题研究——以河南省为例

城中村改造要遵循规划控制,均衡好政府、村集体和地产商三者之间的利益关系。可以采用整体搬迁改造模式,也可以采用滚动开发改造模式。但由于城中村改造的复杂性,改造难度较大,需要强调改造方案从编制到实施过程中鼓励村民参与,消除村民困惑,为主动融入城市奠定一定的基础。本文将以河南省为例,对如何将城中村的改造与小区域的生态打造及整个生态城市建设紧密结合起来,统筹考虑规划,并且如何协调地方政府、开发商、村民各主体利益关系,统筹制订城中村改造方案进行研究。     

集体建设用地再开发中的土地产权政策建议——广东省“三旧”改造的实践及启示

集体建设用地再开发过程中所涉及的首要问题就是产权问题。文章在对集体建设用地再开发中产权关键问题进行阐述的基础上,以广东省"三旧"改造实践为例,分析"三旧"改造产权选择模式、政策依据及存在的制度障碍,并提出完善集体建设用地再开发中土地产权政策的建议,以期为推进集体建设用地再开发中土地产权问题的破解提供理论和实践指导。     

城市规划中的农民参与:以佛山市顺德区逢沙片区为例

通过对佛山市顺德区逢沙片区的村集体组织领导和农民对于返还用地的使用意愿进行实地调研,比较分析了两者的不同意愿,对各种土地开发模式进行了可行性讨论.同时,对固化用地安置模式进行了探索,提出了农民参与城市规划的多种可能,以使农民真正成为城市化过程中的主体,更好地融入到城市生活中,避免在过去的城市化进程中出现的一些弊端.     

破解城乡“二元”土地困境的重要议题——关注大都市区“土地配置”问题

大都市区的发展将成为中国城镇化的新阶段。分析了大都市区"双轨"发展特点,认为其引发的"土地配置"问题主要集中于土地产权、土地市场流转和土地使用管制。指出大都市区地区实现城乡统筹的核心在于土地,应当"构建土地开发权利平衡机制、构建土地开发利益共享机制、构建多方参与土地决策机制"来实现大都市区"土地配置方式的转型"。     

基于建设用地和人口标准的中国公园 配置演化特征分析

公园是城市中最优质的公共开放空间和最普惠的民生福祉，科学研判人地影响下公园的配置特征，可为新时代推进中国“公园-用地-人口”统筹优化提供科学依据。以中国建制市为研究单元，基于建设用地和人口两大视角，从总量、格局、个体3个层次，探究1981—2016年全国与不同用地、人口结构城市公园配置的演化特征。研究表明：1)我国公园配置由“提升密度”到“提升规模”，整体呈“以地推动、与人脱节”的规律，其中公园率具有较好发展趋势，人均公园面积高速增长但不可持续；2)各结构城市差异化配置明显，高人均用地水平、低密度、小城市普遍趋于“高密度、小规模”配置公园；低人均用地水平、高密度、特大城市人均公园面积长期处于不理想状态。基于人地双标准对公园配置进行了多维度、长时期、大范围的考察与分析，以期为系统完善公园配置“因地因人”导向规划提供参考。     

传统大型供水企业的发展趋势

分析了传统供水企业的基本特征和当前国内水务市场的形势，对于传统供水企业整合资源、扩大规模、培育主体、延伸产业提供了一种基本方式，提出传统大型供水企业应建立两个相对独立的法人实体：本地供水运营公司、外地水务投资运营公司，在保证本地供水和基础设施建设的同时，对于其他地区的水务项目进行开发、运营、建设和管理，并对这两个独立法人实体的组建方式、产权模式、融资渠道、业务范围、与政府的关系、运作模式，以及两者之间的关系进行了阐述。最后对这种发展形式的前景进行了展望。     

农地制度变革与乡村集中居住模式演进——以苏南为例

农地制度变革通过重构土地产权、改进土地资源配置效率和调整土地增值收益分配,对乡村集中居住模式演进产生深远影响。基于乡村集中居住模式演进的农地制度分析框架,以苏南为例,系统地剖析了苏南乡村集中居住模式演进的土地制度作用机理。研究发现,改革开放以来,伴随农地制度由"放权让利"向"限权争利"再向"还权赋能"的变革,苏南乡村集居模式先后经历了由村社主导土地资本化下的村内集居、政府主导土地资本化下的城郊集居向宅基地置换下的跨村集居的演进路径。最后,基于农地制度改革,对乡村集中社区建设的机制改进、美丽乡村建设进行了进一步思考。     

景观眺望权的制度分析及其在规划中的意义

鉴于高层楼盘"围攻"城市公共开放空间的现象不断出现,首先讨论与眺望权相联系的民事法律关系及理论,分析城市景观的资源价值及其配置方式.进而提出,在市场经济利益主体多元化的条件下,城市规划工作要有清晰的财产权益意识并关注"景观眺望权"的经济意义,同时还要改进和完善规划的编制和管理方法.     

Spatio-Temporal Changes of Urban Population and Urban Construction Land in China

This paper first analyzes the general development trend and regional patterns of urban population and urban construction land in China from 1981 to 2009. Then it conducts a quantitative analysis on the coupling state between the growth rate of urban construction land and the urban population growth rate. Considering the status quo of urban development, it proposes that China should maximally optimize the allocation of land resources during the process of urban construction, so as to lessen the confl icts between the supply and demand of construction land.     

从新制度经济学的观点分析产权结构与土地使用制度之关系：私有制、国有制还是其他？

本文利用新制度经济学的交易成本经济学与产权理论,对土地使用制度的交易成本与产权结构进行分析,发现西方的传统以私有制为基础的土地利用模式,其最大问题乃是公共财产与私有财产的产权未能整合,故而产生土地所有者之间权益不均的问题。产权整合并非只有土地国有一条途径。本文讨论以市场机制为基础的产权整合模式下的土地使用制度,并分析其优缺点。最后,针对分析结果,提出在土地使用和城市管理方面可能的运用方向及对中国土地使用制度改革的启示。     

宅基地审批管理中的权利(力)冲突与权利失配——土地发展权配置视角的研究

新增宅基地审批管理是赋予农民将其他类型土地转变为农村住宅用地的权利,其实质是对特定类型土地发展权的配置。由于宅基地承担一定的社会保障功能,宅基地发展权的配置既有行使公权力以维护公共利益的性质,又有保障和落实农民基本权利的要求。其特殊属性形成宅基地发展权配置过程中公权力行使与农民私权利保障之间的冲突,以及发展权空间配置要求与农民对土地的现状权属分布不相匹配的矛盾。权利(力)冲突状况下,政府与农民的利益博弈造成农民权益受损与土地低效利用问题并存的现实,而空间规划编制和实施过程中未能有效化解权利空间失配的矛盾使得规划失去实际指导作用,影响到宅基地空间布局优化目标的实现。因而,如何解决权利(力)冲突问题和化解权利空间失配的矛盾是破解目前宅基地审批管理困境的关键问题。     

从政策分离走向政策融合——深圳市存量用地开发政策的反思与建议

政策设计是存量用地开发中的重要内容。以深圳为例,首先以政策演进的视角对以市场为主导的城市更新和以政府为主导的土地整备进行制度分析,指出设计有效的政策规则降低存量用地交易成本是深圳存量用地开发快速推进的关键。但是由于存量用地开发政策中存在利益平衡机制缺失、补偿标准不衔接、容积分配规则不完善、产权整合成本高等问题,造成了存量用地的开发不平衡、激励不相容和空间碎片化。最后,以存量用地开发单元为核心提出政策融合的思路,并围绕构建开发单元制度、统筹政策补偿标准、创新容积核算规则、完善征收政策等方面提出深圳市优化存量用地开发的政策思路。     

浅析土地利用规划中的生态规划与设计

分析了土地生态规划在国内外的发展现状,阐述了生态规划的发展与含义,提出了土地生态规划设计应着重遵循的原则,以使人类活动与自然资源保护相协调,从而促进生态系统的良性循环和社会经济的持续发展。