武汉市中心城区公共服务设施可达性对住宅价格的影响---基于三网融合交通系统的分析

以武汉市中心城区403个住宅小区均价为样本,基于"轨道-公交-慢行"交通路网和住宅价格特征数据构建地理空间数据库,针对公共服务设施不同的使用人群,采用改进的两步移动搜索法分析公共服务设施可达性,并构建特征价格模型来定量分析可达性对房价的影响。结果表明:教育、商业、公园、医疗设施的区位特征已被购房者所识别,其中,具有良好可达性的学校、商场、公园对房价起拉动作用,三甲医院对房价有负向影响。对房价的影响程度由大到小依次为学校、商场、公园和医院,而养老设施的影响不显著。     

北京市居住用地特征价格的空间分异特征

基于2004-2009年北京市居住用地出让地块微观交易数据,利用特征价格模型,研究了地块所在区域的社会属性特征对地价的影响以及地块特征价格的空间分异特征。研究显示:①居住用地价格存在显著的空间依赖效应,轨道交通和公园绿地便利性及合理的土地混合利用能够显著提升地价。②人口密度、租用公共住房比例和居住用地开发强度等地块所属社会经济属性对价格影响显著。③居住用地的空间依赖效应、周围商业办公用地溢出效应、轨道交通和公园便利性的特征价格随着就业可达性、教育状况、租用公共住房比例、犯罪率和居住用地出让比例等地块所属社会经济属性特征的变化,存在较大的分异。     

社会公平视角下深圳公园绿地可达性研究

公园绿地是城市中重要的绿色基础设施。针对传统可达性分析微观尺度研究不足和交通成本估计失真等问题,以深圳为例,采用公园绿地矢量数据和基于手机SDK（Software Development Kit,软件开发工具包）定位的人口数据作为供需数据源,基于住房分类数据以城中村、保障房、商品房居民划分社会群体,利用改进的高斯两步移动搜寻法计算得到居住小区尺度的公园绿地可达性社会公平情况。研究发现：① 深圳公园绿地可达性存在社会分异：商品房和城中村可达性较好;公租房和安居房社区公园可达性差;人才住房仅对社区公园可达性高;② 驾车可达性最均衡,公共交通方式下不同住房群体间的可达性差异较大。研究补充了中国城市公园绿地可达性社会公平研究的不足,改进了小尺度可达性研究的数据与方法,为公园绿地规划体系提供反思,并可为深圳城市发展提供政策依据。     

基于改进高斯两步移动搜索法的深圳市公园绿地可达性评价

公园绿地可达性是衡量城市宜居水平的重要指标。针对传统可达性分析多用统计数据开展评估而导致的供需尺度失衡问题,论文以深圳为例,采用公园绿地空间矢量数据和手机信令数据获取供需空间分布,采用高斯两步移动搜索法计算交通小区(TAZ)尺度公园绿地可达性,并结合可达性结果及供需、交通情况聚类,剖析可达性差异化模式及成因。主要结论如下：① 通过改进传统可达性计算数据源和高斯两步移动搜索模型,建立城市中微观尺度公园绿地可达性评价及成因研究框架,可更精确地评估优化城市公园绿地可达性;② 深圳市公园绿地综合可达性整体水平较高,但存在明显的从中心向外围递减的趋势,社区公园可达性差异与公园绿地供需不匹配是造成各区域可达性差异大的重要原因;③ 根据K均值聚类分析结果,将深圳市TAZ单元分成低供给低需求低可达性区、中供给低需求中可达性区、高供给高需求中可达性区、高供给低需求高可达性区,各类区域具有差异化的可达性内涵、特征和成因;④ 公园绿地可达性提升可针对不同分区特征,通过公园布局优化、道路建设和居住区规划布局等差异化方式实现。研究充实了城市公园绿地可达性评价案例,提出的基于手机信令数据和高斯两步移动搜索法的可达性分析方法不仅可应用于城市公园绿地布局与规划,也可为其他地理现象可达性分析提供思路参考。     

2000-2010年北京城市公园空间格局变化

利用北京市城市园林绿化普查的公园数据, 基于ArcGIS、Fragstats 软件平台和景观生态学的景观指标, 采用整体格局、分区格局和梯度格局相结合的方法, 定量分析了2000-2010 年北京城市公园的空间格局变化特征, 并揭示了引起其变化的驱动因素。结果表明:①近10 年北京城市公园的数量与面积呈现大幅度的增长, 其中专类公园和社区公园面积增长最快;综合公园和专类公园在分布规模上占绝对优势;公园的连接度由“中心高外围低”向“中心高外围也不断提高”方向发展;公园的聚集度由城市中心聚集向外围多方位多处聚集发展。②各类城市公园在各扇区和圈层的均衡比指数(ERI)差异较大、均衡比曲线变化幅度复杂, 分区间分布不均衡的现象明显。③基于45°八方位样带的梯度分析进一步表明, 北京城市公园的空间分布不很均衡、梯度变化特征显著, 大面积公园主要分布在“正北”和“西北”方向;在“西”、“东”、“西北”、“东北”方向附近的公园面积、数量较多, 且数量和面积增长较快。④北京城市重大事件、城市绿化方针政策、快速城市化和居民日益增长的环境需求是引起近10 年城市公园空间格局变化的四大主要因素;四大因素促成了公园数量和面积等总体格局的大幅增长, 也造成了公园在各分区和梯度上的分布不均衡。研究结果对于北京城市公园进一步优化布局和建设发展具有重要的参考价值。     

北京市住房价格和租金的空间分异与相互关系

当前中国住房销售市场、住房租赁市场发展不平衡,研究住房价格、租金的空间分异与相互关系,对建立“租售并举”的住房制度具有重要参考价值。利用2016年北京市各住宅小区的住房价格、租金数据,及2006—2016年北京市逐月住房销售价格指数、住房租赁价格指数,从时空尺度剖析了住房价格、租金的空间分异与相互关系,并剖析了背后的差异机制。结果表明：① 北京市住房价格和租金的空间格局均呈多中心圈层递减结构,且南北差异明显,但租金的空间分异程度弱于住房价格。② 住房价格具有中等程度的空间相关性,受政策等随机性因素影响相对较大,而租金具有强烈的空间相关性,受区位交通等确定性因素影响相对较大。③ 住房价格和租金的价格剖面线并不相同,住房价格易受学区、大型公园等的影响,而租金更易受就业所在地、建筑年龄等的影响。售租比呈混乱斑驳、相对均质的扁平化分布特征,且小区越高档,售租比越高。④ 北京市住房销售市场和住房租赁市场基本相对独立发展,更符合双重市场的特征。产生上述差异的主要原因在于住房销售市场和住房租赁市场的市场特征、服务人群以及市场发育程度不同。     

基于结构方程模型的城市公园居民游憩满意度

城市公园是承载居民日常游憩的主要空间,度量居民在城市公园的游憩满意度对于改善公园的游憩品质具有重要意义。结合城市公园的游憩特征和影响因素,文章构建了用于测度居民游憩满意度(RRSI)的结构方程模型;并以北京城市公园为例,在量表设计和问卷调查基础上,对居民游憩满意度进行了研究。研究结果表明,在影响居民游憩满意度的三大潜变量中,可达程度对居民游憩满意度影响最大,其次分别是感知质量和感知价值。深入分析发现,可达程度中的“公共交通”、“与居住区距离”,感知质量中的“景观品质”、“休憩设施”、“公园治安”、“文娱活动”、“标识系统”,感知价值中的“门票及消费”等观测变量对潜变量的作用更明显,是影响居民游憩满意度的主要因子。在研究结果的基础上,文章提出了改善城市公园游憩品质可资借鉴的政策建议。     

北京航空旅客出行特征及新机场旅客分担

本文基于北京市大样本航空旅客问卷调查, 采用结构相似系数和序数逻辑回归模型对398 份普通旅客问卷和3942 份航空旅客问卷定量分析发现:北京地区的旅客出行具有“近谷远峰”的空间性, 其对交通方式的选择具有“航进陆退”的发展趋势和“近汽远飞”的空间特征;基于票价、时间、舒适和自由等4 大因素, 旅客按照供需结构相似决策机制, 选择出行交通方式;年龄和性别对航空旅客出行的影响不显著, 教育程度和月收入水平对航空旅客的“时间价值”、“乘机比例”和“乘机频率”均有正向影响, 其中月收入水平影响最大;公商务旅客主要选择飞机和动车出行, 度假旅游者主要选择动车和飞机出行, 探亲访友者主要选择长途汽车和自驾车出行, 学生主要选择火车和长途汽车出行。基于时间价值和效用函数, 采用logit 模型计算出北京新机场对北京市航空旅客的分担率为41.2%。     

高斯两步移动搜索法的模型研究——以上海市绿地可达性为例

合理的配置公共服务设施对城市的现代化建设至关重要。空间可达性是度量公共服务设施配置是否合理的方法之一。在诸多的研究方法中,高斯两步移动搜索法由于直观且运算简便,因而得到广泛应用。但该方法也有不足之处,本文运用格网GIS方法,以上海市的绿地空间可达性为例,对两步移动搜索法进行模型方法的改进研究,并对高斯两步移动搜索法和格网化的高斯两步移动搜索法进行对比分析,结果表明：后者可降低空间可达性的误差,提高可达性精度,对上海市绿地空间可达性反映更加真实、客观。如果选择合理的数据将其格网化,该方法也可以用于其他公共服务设施的空间可达性研究。     

基于空间扩展模型和地理加权回归模型的城市住房价格空间分异比较

鉴于已有研究主要集中探讨住房价格的空间依赖性,较少涉及空间异质性对住房特征价格的影响,也很少尝试构建不同计量模型来比较模型间刻画住房价格影响因素空间分异的准确性,以长沙市中心城区为研究区,采用空间扩展模型和地理加权回归模型比较分析城市住房价格影响因素的空间分异,结果表明：① 空间扩展模型和地理加权回归模型都表明,长沙市中心城区的住房属性边际价格随着区位的变化而变化,揭示住房价格影响因素具有显著的空间异质性;小区环境、交通条件、教育配套、生活设施等因素对住房价格的影响强度存在明显的空间分异。② 地理加权回归模型和空间扩展模型都能对传统特征价格模型进行改进,但地理加权回归模型在解释能力和精度方面都超过空间扩展模型;对属性系数估计空间模式的分析,地理加权回归模型形成的结果比采用坐标多义扩展的空间扩展模型更为复杂和直观。     

北京市房价与地价的动态关系——基于结构方程模型的实证分析

城市房价与地价之间的关系错综复杂,不仅受多种因素的交织影响,相互之间也存在动态关系。研究房价与地价关系的传统方法,如Granger因果检验和回归分析等,无法刻画房价与地价之间多维的网络状关系,相比之下,结构方程模型能同时处理多个内生潜变量,且不受观测指标共线性的影响,为刻画地价与房价的交互作用提供了新的工具。从住房与土地市场的供需传导机制出发,推导出房价与地价的结构模型,以北京市为例,运用2003-2013年居住用地价格和2014年在售楼盘价格,与北京市GIS电子地图相匹配,提取商服中心可达性、公共交通可达性、道路可达性、商服繁华度、设施便利性等解释变量,构建地价与房价结构方程模型,分析二者之间的结构关系。     

公共交通影响下的北京公共服务设施可达性

本文尝试利用大量微观空间数据从供需角度评价北京公共交通影响下的公共服务设施可达性及其空间效率和供需匹配情况,分别采用比例法与最短时间距离法测算公共服务设施的可达性,运用定序变量相关法与因子空间叠置法分析公共设施可达性的供需匹配程度。结果表明：北京居住小区公共设施总体可达性水平较高。其中,4环以内各类公共设施可达性水平最高,居住小区到公共设施的平均时间20分钟内的小区占比高达90%以上;5-6环可达性水平最差,平均时间20分钟内的小区占比在50%以下。高需求高可达性街道比重相对较高,而高需求低可达性街道主要分布于5-6环的东部和北部地区。在公共设施中,小学可达性最好,而医院和购物中心则更强调空间效率。针对识别出的公共设施的高需求低可达性街道,应从出行方式、公共交通线路与公共服务设施建设等方面采取对策,化解公共设施的供需矛盾问题。     

北京城市居民服务设施可达性偏好与现实错位

服务设施可达性对于居民生活质量的重要性越来越受到国内外研究和城市规划的广泛重视,然而中国城市发展过程中却暴露出服务设施可达性下降的问题。从居民的视角出发,构建影响中国城市居民服务设施可达性偏好与现实错位的分析框架。在此基础上,分析了基于北京市2005 年居住环境调查主观数据对居民的服务设施可达性偏好。利用北京城市服务设施空间数据借助GIS评估居民的客观服务设施可达性,通过多元回归模型讨论居民服务设施可达性偏好与现实的错位情况和相关因素并侧重验证城市空间结构和住房获取渠道的影响,这些因素与中国的城市发展和住房政策变化紧密相关并将基于此提出促进居民实现其服务设施可达性偏好的城市规划和政策建议。     

Amenity value in post-industrial Chinese cities: the case of Nanjing

Many Chinese cities are in a transition from industrial to post-industrial urban economies. In this process of urban restructuring, land use becomes polycentric and fragmented. More sophisticated models are needed to estimate the amenity effects of this complex residential environment. This article assesses the relative housing price effects of neighborhood characteristics and accessibility in Nanjing, China. This is achieved with a hedonic price model that incorporates detailed spatial measures, geographical contingency, and a modified version of Alonso’s (1964) general theory of land rent. A crucial finding is that the effect of job accessibility on house price varies depending upon the specific sector of employment. Accessibility to jobs in the public and private service sectors has strong positive effects. However, housing proximity to heavy industries has a spatially nonlinear effect: negative in close proximity, but positive at a larger distance. Second, when we control for job accessibility, access to public transport has an added positive effect. Finally, neighborhood “quality” (defined in terms of nearby amenities) is also relevant, but far less than access to service employment. This research shows that Nanjing’s housing prices are affected by different residential characteristics than those with dominant price effects in Western cities.     

基于家庭区位需求的城市住房价格模拟分析

目前关于城市住房价格异质性和影响因素研究多侧重于空间位置分析,从城市系统角度刻画住房价格分异现象有待进一步探索。根据“土地利用—交通相互作用理论”,城市空间的发展过程是各类活动通过交通相互作用的过程,本文构建了交通可达性模型,综合全市经济活动空间分布和交通网络评价城市区位条件,并以北京为例,从就业、教育、消费、医疗服务等各方面评价了城市区位条件,在此基础上依据家庭成员结构,模拟分析了家庭区位需求对住房价格的影响。案例研究表明,本模型对房价的模拟可以在全市范围内达到很好的效果;家庭的区位选择决定着住房价格的空间格局;各类活动中就业对北京市房价分布影响最为显著,其次是消费、教育,而医疗服务对住房价格影响相对较弱。此外,本文所提出的模型系统阐述了城市经济活动分布格局对住房价格的影响,经济活动分布发生变化时模拟结果随之变化,因此,本模型可以进一步拓展用于“以业带人”政策实验,模拟分析疏散各类经济活动后住房价格的变化,也为城市房价及土地市场分析研究提供模型方法上的参考。     

上海市三甲医院对周边地区住房价格的空间影响效应分析

选取上海市区7家三级甲等综合性医院,运用特征价格模型和多元回归分析方法,实证分析它们对周边住宅价格的空间影响效应。研究结果显示：① 总体上,相比其他环境区位因素,三甲医院对周边住宅价格的影响程度较小,而建筑面积、物业管理费、学区房、轨道交通、建筑楼高、至 CBD 的距离等因素的影响程度较大。② 三甲综合医院对周边住宅价格产生负面影响。在相同情况下,住宅离医院距离越近,则价格越低。住宅与医院的距离每缩短50 m,住宅价格平均下浮0.602%。③ 由于三甲综合医院区位各不相同,距离CBD远近不一,对住宅价格的影响也存在空间差异。一般来说,距离CBD越近,住宅价格受医院的负面影响也越小。     

北京市景观可达性与住宅价格空间关联

随着城市居民对住宅环境要求的不断提高,城市景观对城市住宅价格分异影响日趋显著。分析景观对住宅价格分异格局的影响,可为城市住宅空间结构的规划提供依据,为规划与管理部门提供决策参考。以北京城区二手房小区为样本,基于ArcGIS空间分析方法和特征价格模型,探讨景观因素对北京市住宅价格空间分异格局的影响。以主流房地产交易网站二手商品房报价资料为基础数据,共采集到2012 年1 月北京市城六区有效住宅小区样本3174 个,对住宅样点进行空间化处理,并建立住宅空间信息数据库。运用密度分析、空间插值等方法,分析北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局。核密度分布图显示：北京市住宅空间分布呈现显著的向心化与离心化并存现象,总体上以天安门为中心向周边呈衰减趋势,在地铁转换站点形成了多个集聚次中心。在此基础上,从住宅属性、交通因素、区位特征等方面选择主要解释变量,构建地理加权回归模型,对住宅价格影响因素进行分析,重点探讨景观可达性（如绿地、水景、山景等）与住宅价格的关联。结果表明：次中心与住宅价格关联最为显著,绿地、水景、山景与住宅价格存在一定程度关联。其中,山景和高绿化率对住宅价格增效明显;由于水质较差,北京城六区内河流与住宅价格存在负相关;污水处理以及丧葬场所等污染源与住宅价格也存在显著负相关。远离污染源、靠近宜人景观、低容积率、高绿化率是居民选择住宅的需求。     

轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析——以北京地铁5号线为例

以北京地铁5 号线为例,研究了地铁沿线两侧2 km范围内,轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响程度。① 通过分析商品住宅价格特性和影响因素,建立了轨道交通沿线商品住宅价格的影响因素体系,包括商品住宅项目距最近地铁站的最短路径距离、距市级商服中心距离、周边1 km内公交站点数、中小学及项目容积率、物业类型等10 个因素;② 通过显著性检验,重点中小学、普通中小学、公园3 个变量对商品住宅的价格影响很小,予以剔除后,构建了影响商品住宅价格的多元回归分析模型;③ 将采集到的193 个项目的有效样本进行运算分析,研究结果表明轨道交通对沿线商品住宅价格的影响最大,并随距轨道交通距离的增加,住宅价格呈指数衰减,至2 km以后,对住宅价格影响不显著。针对研究结果,建议地铁沿线土地利用强度和住宅价格确定时,要充分考虑轨道交通的影响。