长租公寓“够好玩”才能“更好赚”

<正>2019年3月1日,业内某长租公寓企业发布消息称已经完成了5亿美元C轮融资,此轮融资结束后,其估值已超过20亿美元,可以看出长租公寓迎来利好,各企业运营能力亟待被检验。目前,市场上大部分长租公寓采取的是保守派策略:只在自己的产品上"开刀",在软装方面进行一些特殊设计,真正的概念性都太过空泛。国内的长租公寓都在倡导"我要给租客一个家",但真正细分     

租赁火爆 物企何为?

正随着房地产业进入到租赁时代,住房租赁市场也蕴含着巨大的市场空间。12月26日,上海易居房地产研究院发布《中国住房租赁企业发展研究报告》称,住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%,企业供应面积将从不到0.4亿平到近14亿平,企业获得租金将超1万亿。长租公寓作为住房租赁市场的重要组成部分,十几年来伴随城镇化的推进一直缓慢发展。如今,在"租购并举"等政策的引导下,长租公寓迎来发展"风口"。面对租赁市场这一万亿元级市场,房地产企业和金融机构加速涌入,与原有的互联网系、酒店系、中介     

房地产企业转型长租公寓探索

一、房地产企业转型长租公寓遇到瓶颈 目前我国房地产市场已经从增量时代向存量时代转变,在租售并举与房住不炒等政策的引领下,长租公寓正在成为住房租赁市场的重要组成部分.房地产企业纷纷响应国家政策号召,利用新建或已建住房、改造后的工业厂房开展长租公寓业务.数据显示,自2018年起长租公寓获得了比房屋租赁更高的关注度(如图1所示).然而,长租公寓市场仍存在着巨大的供需缺口:2019年流动人口达到2.36亿,高校毕业生人数超过822万,但长租公寓开业规模不到100万间,潜在的市场需求为房地产企业未来的业务开展和拓展带来了新的机遇.     

资产证券化背景下长租公寓问题研究

随着中央提出"房子是用来住的,不是用来炒的"这一定位,2017年成为中国住房租赁市场元年,"租售并行"的政策推出,对于发展和培育以长租公寓为代表的住房租赁市场有着重要意义,并有利于促进解决我国房地产市场住房难题,实现供给侧改革。针对此,本文选择以长租公寓作为主要研究对象,从社会、政策、市场三个角度出发对于长租公寓近来发展背景进行分析,并简述长租公寓在我国的发展现状、分类和特点,发现长租公寓领域未来发展和规模化经营的关键在于能否高效盘活资产并实现未来现金流到当前现金的转换。因此本文从资产证券化角度出发,以"魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"为例,重点分析了长租公寓领域融资模式,并针对性提出相关建议,对长租公寓企业参与资产证券化可行性和方向提出指导,以期望促进长租公寓行业的发展。     

小马快装:为长租公寓资产赋能

正2014年-2016年,长租公寓发展惊人,排名前20位的品牌公寓运营规模达80万间以上;到2017年,行业形成了爆发式增长,排名前30位的品牌公寓运营规模达到150万间,股权融资超过了100亿人民币,创下前三年规模之总和。故2017年是租赁市场崛起的一年,被称为"公寓发展元年"。据公寓界人士全雳预测,2018年,长租公寓数量将增长到260万间,2020年,预计将达到1000万间。在多方各显神通的大背景下,长租公寓的"风口"吸引了不少"淘金客",而小马快装则是以踏踏实实地装修在做"送     

基于AHP模型的客户租住集中式长租公寓意愿影响研究

住房租赁市场受宏观政策扶持、人口流动红利和资本投资集聚等优势的驱动,逐渐被社会各界所关注。集中式长租公寓作为创新型住房租赁产品,自诞生以来,受到市场消费者的广泛认可与青睐。首先实地调研不同品牌类型的集中式长租公寓租住意愿的影响因素指标,在此基础上构建AHP层次分析模型;接着结合调研信息邀请业内领域专家对模型中判断矩阵评判打分,并带入软件中计算各指标因素和各品牌长租公寓租住意愿的占比权重。结果表明:集中式长租公寓的不同特征指标对于一线城市中客户租住意愿的影响程度是不同的。因此,结合不同类型的长租公寓运营商的发展现状、运营特点,从不同角度提出未来发展的指导建议,以供借鉴参考。     

长租公寓服务质量对顾客感知的影响研究——以世联行红璞公寓广州大沙东店为例

近年来,长租公寓的发展受到社会、资本等多方关注,并获得一系列政策支持。以居住为基本属性的长租公寓,其服务质量及运营能力对自身发展起着至关重要的作用,但作为新兴行业,其相关领域研究相对缺乏。以世联行红璞公寓广州大沙东店为例,探讨长租公寓服务质量对顾客感知的影响。     

“乐乎们”究竟有多大野心？

正集中式公寓和分散式公寓品牌都在自身赛道基础上扩张前行,覆盖更多的租赁品类,促使自身做大做强。长租公寓主要分为集中式公寓和分散式公寓。在行业内,人们对长租公寓的讨论有多少,对发展集中式还是分散式长租公寓的讨论就有多少。两种类型产品同时受到大环境的影响,但在运营模式,发展逻辑方面存在本质区别。因集中式公寓对资金成本和前期投入要求较高,大部分长租公寓是从分散式起步,积累实力后往集中式公寓过渡,以分散式公寓为"主战场"的品牌或多或少会持有集中式公寓,而从集中式大力发展做分散式公寓的在市场上则较为少见。     

基于改进可拓理论综合评价长租公寓管理研究

长租公寓是缓解大城市住房问题的重要途径，研究长租公寓的管理，对于长租公寓市场发展具有重大意义。通过构建长租公寓管理水平评价指标体系，运用层次分析法和改进可拓理论构建长租公寓管理水平评价模型，并进行实证分析，表明长租公寓具有“中等”的管理水平，其中运营管理、产品管理的管理水平有偏向于较好的趋势，但环境卫生管理、服务管理、安全管理、文化建设管理仍需提高。基于实证分析结果对如何提高管理水平提出了改进措施，为促进长租公寓的健康发展提供建议。     

深圳市长租公寓发展现状及可持续发展策略研究

长租公寓行业是一种隶属于住房租赁行业的新兴行业,它有着与传统租房截然不同的逻辑起点和发展潜力。它不仅仅是简单意义上的租赁住房行业,还包括共享、共建、共娱的社交文化渗透;它也不仅仅是一个个装饰大同小异的单体分割小房间的集合体,而是有独特个性的青年租客组建的社区大家庭。它兴起于房价高企的时代,发展于城市青年个性化的需求渴望,兴旺于"租售并举"、"租购同权"的国家政策,爆发于金融创新下各路资本的青睐。那么,长租公寓行业到底是市场扭曲下诞生的怪胎还是需求引领下创造的蓝海。本文以深圳这座典型的移民城市为视角,对长租公寓的发展逻辑、发展驱动力、发展现状、发展困境进行分析,认为长租公寓在深圳有着巨大的发展价值和发展机遇。在此基础上,从运营商、政府、金融机构等角度为深圳市长租公寓行业可持续发展提出具体发展策略。     

长租公寓智能设备应回避“伪需求”

<正>近年来,发展迅猛的长租公寓市场正逐渐走向"高烈度、低容错"的红海竞争,在精益化管理和租户体验感提升的双重诉求下,公寓智能设备的需求量和使用量与日俱增,租户对智能设备的接受程度在不断提高,对设备的功能要求也趋多样化。房地产企业与人工智能等互联网的结合由来已久,未来,智慧城市、智慧社区的建设也离不开智能设备的助力,长租公寓智能设备的发展也已逐渐引起人们的关注。长租公寓智能设备的特性长租公寓智能设备可以理解为:依托长租公寓平台,通过在传统硬件上利用电子信息、网络通信及自动化控制相关产品及技术,为租客提供一系列"以人为本"的公寓生活体验的设备。智能     

多方资本抢滩住房租赁:一场不对称的竞争?

<正>根据欧美发达房地产市场的发展历程和经验,房地产发展初各方资本抢滩住房租赁市场发生在短短几个月之内。10月20日,龙湖集团宣布旗下长租公寓品牌"冠寓"在上海9家门店同时开设,而今年龙湖将在全国16个一、二线城市布局其长租公寓。与龙湖同时,国内房企保利、旭辉等房企均已深度布局长租公寓。同一天,北京市住建委确认北京京东尚科信息技术有限公司为北京住房租赁市场的支持平台;而在2个月前,杭州房管局联手阿里巴巴共同打造"智慧住房租赁监管服务平     

基于群体需求的青年长租公寓公共空间设计研究

近年来,在城市青年群体"买房难"以及扶持租赁性住房的国家政策连续出台的背景下,青年长租公寓的开发浪潮已悄然掀起,其中公共空间作为租客社交活动的主要空间,其设计品质一定程度上决定了青年租客的生活品质。然而目前市场上一些长租公寓产品面临着开发标准化程度低、设计改造品质参差不齐等问题。文章通过调研梳理了目前市场上长租公寓的共性问题,并以此为切入点,从功能配置、区域规划、空间尺度和主题风格四个方面提出了青年长租公寓公共空间室内设计策略。     

开发商+长租公寓=?

<正>2017年被誉为开发商投身住房租赁"元年"。不光是市场上一直存在的散户自租、中介代租,开发商也纷纷涉足长租公寓业务,抢滩住房租赁市场。开发商长租公寓对自持物业(有物业产权)进行经营,或者租给经营方经营,拥有更大的主动权,租赁关系稳定。开发商长租公寓经营现状根据克而瑞数据显示,目前TOP30的房企当中,已经有三分之一通过不同方式涉足到长租公寓领域。其中万科和龙湖作为领跑者,走在行业队伍前列,并作为集团重点发展业务,项     

从纽约租金发展轨迹看国内租赁市场

正处在风口上的国内租赁市场现在已经进入加速生长期,地方政府一方面加大房地产市场调控力度,另一方面从政策导向上鼓励和扶持住房租赁市场发展,越来越多的玩家入局也凸显了这一领域的热度。但是,由于长租公寓具有5年甚至更长时间的盈利周期,如何在快速扩张的过程中解决盈利问题也是众多长租公寓参与方需要面对的头等问题。影响盈利的因素有很多,包括租金水平、房源获取、运营成本等。本期我们就以纽约的租金发展历程为案例,并以北京为对比参照,呈现国内租     

青年群体长租公寓公共空间设计研究——以万科泊寓为例

高居不下的房价使租房成为青年群体立足城市的首选。随着资本市场介入及国家租房政策的推进,租房将是中国社会未来的重点转化点。青年群体作为长租公寓的主力军,相比于其他群体对于传统居住环境有着不同需求,追求个性、重视社交、要求品质等是他们的主要诉求,公共空间作为主要的社交空间已然成为长租公寓的关注重点。文章通过对实际长租公寓公共空间的分析,用实践和理论相结合的手法,总结归纳长租公寓公共空间的设计要素,以期为今后的设计提供一定参考。     

基于 LCA 的长租公寓项目成本管控研究

目前我国频频推出租赁住房利好政策，同时市场对租赁住房的需求也不断扩增。因此，长租公寓作为主要的租赁业态受到各类企业的青睐，但由于其盈利模式单一、资金投入大、投资回收期长导致其处于亏损状态，因而合理的成本管控对于长租公寓开发具有重要的作用。以房地产企业主导参与长租公寓项目为例，在梳理了其开发模式的基础上，从全生命周期成本控制模式出发，运用生命周期法具体分析了长租公寓全生命周期阶段划分及各阶段成本管控的重点环节和关键节点，从而进一步识别出成本管控的具体内容。结合 J 房企参与西陈项目的实际案例，总结了其成本管控的成功经验。并提出成本管控的重点方向和举措，以期为企业在长租公寓领域提高盈利、开拓市场提供借鉴     

长租公寓估值背后的逻辑

<正>规模对于长租公寓企业的估值来说,意义重大但并非唯一参考指标。中国长租公寓行业近年正处在高速发展的势头中,但由于行业起步不久,公寓物业和公寓企业并没有一个成熟的估值体系。很多行业开始盲目扩张,但在此过程中盈利和管理能力降低,越大反而越"亏"。另一方面,长租公寓或者说租赁住宅行业,与一般打车、外卖等互联网行业不同,受个人房源影响,单一品牌市占率较小,无法实现"赢者通吃"。因而对公寓估值体系进行合理的梳理,并针对性的提升盈利和管理能力,才是行业长盛之路。对于长租公寓行业来说,估值体系要从单房和公司两个维度去分析。单房角度:现金流折现模型     

公司

正招商局置地:6.09亿港元收购香港物业或发展长租公寓2月28日,招商局置地有限公司发布公告称,关于卓得收购事项已于今日落实完成。根据卓得买卖协议规定调整机制,调整的卓得代价最终金额为6.086亿港元。此外,招商局置地将取得卓得占用许可证,且集团尽早接管香港CM+南座将促使集团以服务式公寓营运,并打造运营服务团队,开拓长租公寓市场。     

我国新派与美国EQR长租公寓REITs对比分析与建议

目前REITs在我国悄然兴起,但其交易结构等与海外市场化REITs仍有很大差距。对比分析我国新派长租公寓REITs与美国EQR公寓REITs在产品层面和公司层面的区别和联系。产品层面上主要从产品属性、入池物业、资产管理、投资范围、融资方式、增信措施、税收优惠等九大方面进行比较;公司层面上则是对融资能力并由此带动的规模扩张优势进行分析。找出国内外长租公寓REITs的差别,并进一步分析两国在REITs政策及市场因素方面的不同。据此对我国长租公寓REITs的发展在政策支持和公司运营方面提出相应的对策建议。