集体经营性建设用地入市流转的法律进路与规则设计

2019年8月26日审议通过了修改的《土地管理法》,新《土地管理法》删去了阻碍集体经营性建设用地入市流转的规定,一些试点地区在集体经营性建设用地入市流转方面的实践创新与规则设计值得肯定。集体土地征收系增加国有建设用地总量的一种法律行为,而集体经营性建设用地流转在一定程度上是对征收局限性及弊端的克服,但两者的同时适用无疑会出现客体范围的重叠,此时应遵循流转优先于征收的原则。集体经营性建设用地入市的客体不限于存量用地,还应包括增量集体经营性建设用地。集体经营性建设用地入市流转中,集体经济组织作为特别法人,应担当出让主体;政府不应作为初次流转收益分配的主体,其对土地增值税的征收应体现在再次流转中。     

集体建设用地使用权流转之考察

集体建设用地使用权是否准许自由流转的法律论争,并未随着《物权法》于2007年的颁行而终结。从有限制地流转和自由流转的角度对此进行考察之后,可以得出结论为:集体土地建设用地的流转制度属于我国物权法的固有法属性的重要表征,故不能在理论上盲目照搬国外的地上权等相关制度,而应当在今后,根据我国土地改革的实际情况,适时制定单行法律对集体建设用地使用权的流转问题进行专门法律规制。     

“三块地”改革背景下集体建设用地使用权的再体系化

集体建设用地使用权应类型化为集体经营性建设用地使用权、集体公益性建设用地使用权与宅基地使用权。入市客体仅限于集体经营性建设用地,实施主体的入市行为需符合农民集体决议程序以及国土空间规划。只能有偿出让设立集体经营性建设用地使用权,并通过转让、互换、出资、赠与或抵押等方式流转。入市与征收是联动和分工的关系,若出让金数额或调节金缴纳比例与征地补偿标准保持适当平衡,征收与入市模式的差异不大。应采用“法定+意定”相结合的模式在集体内部成员之间分配土地增值收益抑或征收补偿费。宅基地使用权应坚持特殊主体居住保障的功能定位,视为法定的非经营性建设用地。在符合土地规划的前提下,三种集体建设用地应当允许相互转化,将转权与入市两个步骤有机结合。     

新型城镇化建设中农村集体建设用地利用存在的问题及规制

新型城镇化建设是我国全面建成小康社会，实现现代化的必然选择。在城镇化的推行中，有限的国有土地难以满足城镇发展的需求，巨额的集体建设用地成为城市建设用地的主要供应者。由于法律的限制，征收成为使用集体建设用地的唯一途径。拟对新型城镇化建设中的集体建设用地利用现状进行分析，指出我国集体建设用地利用中存在的问题及不足，建议改革集体建设用地利用方式，赋予农民集体完整的产权，享有与国有土地同等权利，让农民分享城镇化成果。     

我国征地补偿安置争议解决制度研究——以行政复议申请人范围为视角

征地补偿安置是土地征收过程中一个重要的具体行政行为.征地补偿安置争议解决制度事关征收相对人及利害关系人的利益,处置不好会使征地矛盾恶性循环.《国法[2011]35号》对于规范和统一征收补偿安置争议解决制度具有积极意义,但其对行政复议申请人范围规制的不足会在实践中掣肘其执行力.可以提起行政复议的主体包括土地所有权人、土地承包经营权人、承包经营权流转的受让人、集体建设用地使用权人、集体建设用地使用权流转的受让人以及其他土地权利人.     

集体建设用地使用权流转探索实践及执行问题研究

现行集体建设用地使用权流转制度迫切需要改革和创新,其可靠途径应是探索实践先于法律变革.各地流转探索实践施行的集体建设用地使用权之出让、出租、转让、抵押等流转方式,对现行法律流转制度作了重大创新和突破.     

农村集体建设用地使用权流转的法律制度分析——以广东的实践为基础

我国农村集体建设用地使用权流转的实践具有合法性和合理性的基础。在总结实践的基础上,我们应该以宪法为基础,以法律的基本价值———公平与效率的实现作为农村集体建设用地使用权流转法律制度的立法目的,保障农民的合法权益,保障农村社会经济的可持续发展。     

大城市边缘区农村集体建设用地流转问题初探——以天津市为例

随着城镇化的近一步发展,更多的农村人口将转变为城镇人口,在这一大环境下,农村集体建设用地流转势在必行。由于大城市边缘区其特殊的区位及条件,成为农村集体建设用地流转高发区,流转过程中应注意保护农村居民的合法权益,将集体建设用地流转与农村产业发展以及农村居民关心的安居、就业等各项制度和社会保障体系相结合,避免集体建设用地流转引起新的社会问题,推动土地市场的健康可持续发展。     

农村集体建设用地流转亟待规范

集体建设用地流转是土地市场健康发育的必然结果。本文论述了农村集体建设用地进行流转的客观必要性，分析了流转过程中现存的一些问题，提出了农村集体建设用地流转的改革方向。     

城乡统一建设用地市场的构建：现状、模式与问题分析

我国现行的土地立法不仅使地方政府垄断了建设用地的一级市场，还严格限制了集体建设用地在二级市场上的流转，造成城乡土地市场间的巨大鸿沟，有悖《宪法》第10条的使命。城乡统一建设用地市场是城乡融合发展机制的重要组成部分，其核心在于推动集体建设用地流转。集体建设用地流转应当包括实物和指标（地票）流转两种模式。在实物交易上，应当放开宅基地使用权流转的限制；放松集体建设用地的使用管制，在符合规划的前提下允许在集体建设用地上开发建设公租房、商品房等商旅项目。在指标交易上，应当进一步扩大交易范围，逐步构建全国统一的地票交易市场。     

农村宅基地使用权的流转与退出机制

建立健全农村宅基地流转与退出机制，对于改革集体建设用地使用权制度、保护农民合法权益、缓解城镇化与工业化进程中建设用地供给紧张局面具有重要意义。经济利益驱动、多方需求旺盛、政府强制征收及政策环境驱动、文化传统驱动构成宅基地流转与退出的动力机制，而制度不完善、农民传统观念浓厚、具体退出机制缺失、监督管理工作乏力阻碍了宅基地的流转与退出。宅基地的流转与退出可分层次、分情况进行。     

浅谈我国农村集体建设用地流转的现状及对策探析

针对目前农村集体建设用地流转的现象，文章从农村建设用地流转制度、法律法规缺陷、流转的形式等方面进行分析导致流转的深层原因，并从产权制度、流转主体和收益分配等方面探讨了流转的主要问题，最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。     

集体建设用地上市流转的法治保障

城镇化使得国有土地供给趋于紧张,而集体建设用地由于法律制度的限制难以进入土地市场自由流转,阻碍了城乡统一的集体建设用地市场的建立。应当从法律制度上明晰集体建设用地的主体和权利内容,建立科学的价格评估体系,保障集体建设用地在土地市场上的自由流转。     

城乡统筹语境下建立农村集体建设用地流转制度论纲

工业化和城市化进程的加快,国家对耕地的严格保护,导致集体建设用地隐性市场普遍存在,全国各地都在进行集体建设用地进入市场的探索.在城乡统筹的大背景下,农村集体建设用地市场要在政策和法律上寻求突破,则须从根本上打破土地制度的二元性;尽快修改现行法律,完善集体建设用地的相关立法及其配套规定,实行集体建设用地的合理、有序流转;保障农民的土地财产权,确保农民获得集体建设用地流转的土地级差收益.     

集体建设用地流转中的产权体系重构与政策设计

集体建设用地流转实践中出现的系列问题已昭示,积极稳妥地推进集体建设用地流转的关键在于构筑与城乡经济发展相适应的集体建设用地产权体系,并建立健全相应的流转与退出政策机制.因此,从产权分立和分类管理的视角,对集体建设用地使用权进行产权体系重构,确定其产权主体,并对其使用权的获取、流转与退出机制进行科学的设计,对其增值收益进行合理的分配有着至关重要的意义.     

城乡建设用地流转:体制内与体制外模式比较

城乡建设用地结构失衡是我国目前粗放型经济增长模式的典型特征.以集体建设用地"经营性地权"为特征的体制外流转,虽然在一定程度上提高了土地、资本和劳动的要素配置效率,但由于受土地固定区位空间的限制,难以形成要素集聚和产业协同优势.而体制内的"地票"交易模式,在城市土地国有产权的制度框架下通过"资产性地权"交易,以稀缺性的建设用地指标为交易对象,在集体资产价值获得实现的同时实现了城乡建设用地实物资产的空间置换和产业的集聚.     

我国农地制度改革实践的法治思考

通过社会实地调研,获得事实依据和符合逻辑的制度运行线索,对破解新时代土地改革中农村社会矛盾与法治困境颇具意义。针对乡村调研中呈现的农民对农地改革的主要权利期待、土地承包经营权流转现状、"三权分置"的乡村认知与实践、宅基地使用权行使的改革需求、集体建设用地入市与征地制度运行等方面的难题,对农民关注的改善城乡差异的经济境况和确认、保障集体成员权进行法理分析,可以得出农村土地流转及"三权分置"的实践与相关立法、理论之间有一定距离,集体经营性建设用地入市的制度基础薄弱,农地征收制度残缺不全,宅基地闲置、浪费现象有增无减等结论。农地改革思路与实践对话的法治要求是:普及"三权分置"的政策意图,践行与释明其新制度设计;推进"三块地"改革的法治建设,借改革良机夯实其制度运行的基础。     

农村集体建设用地使用权流转:基于实然与应然层面的分析

集体建设用地使用权流转涉及广大农民土地权利的实现问题,从根本上讲,关系到农民的切身利益,必须公平客观对待.一方面,从现有实然的法律法规层面来看,无论是宪法,还是法律、法规和规章,都是允许集体建设用地使用权正常流转的;另一方面,从私法自治理论,有限政府理论和服务型政府理论的法理应然层面来看,集体建设用地使用权也应正常流转.正确理解后贯彻实然的法律规定、全面领会和体现应然的法理精神是实现集体建设用地使用权正常流转的关键.     

论农村集体建设用地流转与农民权益保护

集体建设用地流转是农村土地问题中的焦点性问题,直接影响着农民的土地财产性收入,关乎农村经济社会的发展与稳定.本文以既要促进流转,又要保护农民利益、尊重农民权利的农村土地产权制度改革为背景,对农村集体建设用地流转过程中存在的主要问题进行了梳理,分别从现代产权理论、公共物品理论与博弈均衡理论的角度分析了集体建设用地流转与农民权益保护,并在此基础上提出了相关对策建议.     

集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景

集体建设用地虽被禁止开发房地产，但允许其流转本身给城乡房地产市场带来的影响是巨大的，它打破了国家对城市土地供给一级市场的垄断，有利于城市房地产市场竞争秩序的完善和房地产价格的下降，开启了农村房地产市场，为新农村建设中的住宅用地整理提供制度支撑，给小产权房问题的解决带来契机，同时也会带来房地产投机过热的消极影响。而禁止集体建设用地使用权进入房地产市场将人为地割裂城乡统一的房地产市场，城市房地产用地来源也无法解决。只有国有、集体建设用地使用权真正“同权、同地、同价”，才能建立城乡一体的房地产市场体系。