论地产价格是地产的产权价格

地产价格理论的构成是西方经济地产价格理论和马克思主义地价理论。根据经典理论的解释，地产产权应是一切有关地产财产权利的总和，地产所有权是各权利的核心。地产产权具有法律保护、利益获取、约束和激励的功能。当地产产权不发生转移时，产权表现为使用收益的权力，当发生交易时，则以价格的形式表现出来，地产价格即地产的产权价格     

城市地租和城市地价研究

城市土地市场城市土地所有权为国家所有，城市土地需要政府统一规划、统一建设、统一管理。城市土地市场中的主体市场必然是国家直接参与经营的垄断市场，是全面展开的市场。在城市土地的垄断市场上，政府不会出卖城市土地的全部所有权，始终保持着“在必要时可以依法有偿使用或者收回已经允许他人有偿使用的土地权利”。政府部门不以追求利润为最高目的，根据国家出租城市土地的基本原则，确定和调整城市土地的用途、期限和城市土地租赁价格。城市地产所有权为工商企业所有，由于城市地产所有权仅是城市土地所有权中的一小部分权项，是部分…     

对现代企业制度中产权问题的法学思考

一、什么是产权 关于什么是产权,目前国内比较有代表性的观点,是将产权定义为各种财产权利的总和,认为“产权是财产所有权和与财产所有权有关的财产权”(谢次昌、王经修《关于产权的若干理论问题》,载《法学研究》1991年第二期)。我们以为,这种定义是不科学的。 产权是以所有权为基础,从所有权分离出来的一种权利。它不能脱离所有权而单独存在。就法人企业而言,企业所拥有的产权直接来源于出资者的所有权,企业产权与出资     

浅论城市土地产权市场

目前各级城市土地的所有权、管理权和经营权是合为一体的。这种“三合一”的形式，是计划经济的产物，不能适应社会主义市场经济对城市土地资源配置的要求，必须探索所有权与经营权分离的实现形式。将国有土地投资经营公司从国土管理局中分离出来，凡是国家划拨使用的城市土地国土局统一划拨，这是从“无偿”到“无偿”的实现途径；凡是盈利性经营的城市土地，由国土局划给经营公司，这是从“有偿”到“有偿”的实现途径。本文试图就此作一探索。一、城市土地所有权与经营权的适当分离我国城市土地低效利用的现状，其根本原因并不在于土地国…     

现代产权理论与旧中国土地产权的清晰度

现代产权理论与旧中国土地产权的清晰度郭小东一、旧中国土地私有产权清晰度所达到的水平可以说，到目前为止，产权学派对“产权”这一概念尚未作出明确、统一的定义，但大致上均认为产权是指产权主体对某项资源所具有的所有权、使用权等各种权利。而且，正如“财产”不被...     

试论农村地产市场发育的障碍及对策

地产市场是指土地产权有偿交易和转让的场所.有狭义与广义之分.狭义的地产市场仅指土地产权买卖的市场;广义的地产市场则包括土地产权抵押、入股、拍卖、出租、承包、转让等多种形式,也称为土地流转市场(本文的地产市场指广义的地产市场).我国尽管建立了比较完善的城市地产市场,然而,与之极不相称的是农村地产市场发育滞后.虽然在经济较为发达的城郊和沿海地区出现了不少土地交易行为、但是由于受各方面因素的约束,离完整意义的地产市场相距甚远.     

产权、农地产权、农地产权制度

产权是一组经济社会权利,既是权利又是规则,具有有界性、排他性、可支配性、可分割性的特点。农村土地产权是指以农村土地所有权为基础,以土地使用权为核心的一切关于土地财产权利的总和,是由各种权利组成的土地权利束。农村土地产权制度是指构建农村土地产权结构和产权关系的制度安排。有保障的农村土地产权制度具有稳定、激励、约束、技术进步、资源配置、节约交易费用等功能。农村土地制度变迁和创新的根本原因是经济因素,归根到底是生产力作用和要求的结果。     

多维视角下的产权正义

以往的研究基于单雏视角解释“产权正义”，没有明确区分“产权”的多种外延，仅将“正义”理解为相时正义，从而为理解产权正叉的概念带来许多障碍。如果基于多维视角，则产权正义中的“产权”既可以指财产权利，也可以指产权制度，还可以指产权关系；正义既有相对性的一面，也有绝对性的一面。因此，“产权正义”不仅可以指“财产权利正义”，也可以指“产权制度正义”，还可以指“产权关系正义”，而且是“相对正义”与“绝对正义”的辩证统一。     

农村土地制度创新的“三化”模式

通过对现行农村土地制度弊端及农村土地自发变革经验教训的分析，在保持“土地集体所有的法律地位、土地所有权与经营权‘两权’分离的产权关系、以土地家庭为基础的基本经营制度、农民土地占有的现状”四不变基础上，实行“农民土地承包权物权化、农户住宅产权化、农村社会保障前置化”的“三化”模式，是农村土地制度创新的重要尝试。     

产权的不完全转移：中国近代以来地权逻辑的延续与变异

中国近代以来土地制度发生了多次剧烈变迁，但地权流转却始终遵循着一种未变机制，即土地所有权的不完全转移。史学研究强调中国与西方个体化的权利观不同，中国产权的基本单位是“家”，土地不是一般意义上的商品，而是神圣不可侵犯的祖产。以埃里克森为代表的产权经济学研究强调这种复杂地权结构使中国近代落后，也使当下经济发展受阻，只有个体性产权明晰的“简明地权”方能使中国跳出发展的陷阱。本研究在检视这两种研究基础上，分析了土地产权不完全转移的社会基础，并提出当下中国土地产权的主要困境是“同地不同权”，即同样的土地占有者身份不同则所拥有的权利完全不同。只有在身份与产权的对应关系中才能准确地把握中国当下产权变革的进路。     

完善厦门特区地产市场的构想

厦门特区地产市场的规模逐年扩大,市场机制的作用逐步增强,但是,地产市场的发育还明显地不够成熟。如何加快地产市场的建设,促进地产市场发育,是进一步深化土地使用制度改革的内容,也是建立完善的特区市场体系的要求。本文就此问题进行某些探讨。一、厦门特区地产市场的目标特征根据国内外地产市场的实践和我国土地所有制特征,我们认为,厦门特区地产市场的目标模式应具有如下特征: 1.具有界定明晰可操作的土地产权制度由于土地的特征和我国土地所有制形式,我国地产市场具有不同于其他商品市场的两大特征。一是进入市场的(主要的)不是土地所有权(除征地市场外),而是使用权;二是在市场中流动的不是土地本身,而只是一定期限的地产权属。因此,从实质上说,地产市场的     

征地撤组后剩余零星土地问题研究

一、实施土地登记，规范“剩余土地”的管理和使用 1．对农村集体土地产权进行全面调查 城郊结合部的土地，位于城市和乡村之间的过渡地带，农村集体土地原始产权不明确，撤组后的零星土地，未能及时对其土地产权进行变更地籍调查，是造成城郊结合部农村土地产权管理混乱的重要原……     

中外农地发展权及其涨价归属

中国现行土地制度的弊端之一是城乡土地分割，同地不同权，具体表现为农村集体土地所有权人不能像国有土地所有权人那样在自己所有的土地上设置建设用地使用权，也就是说，农村集体土地所有权人不具有国有土地所有权人国际上通行的土地发展权。多年来，中国政府通过“土地规划和用途管制制度”将土地发展权从农村土地的产权束中剥离出来，并通过征地制度占有了这部分土地开发利用的权益，这使得农村集体和个人被排除在土地增值收益的分配之外。本文在考察国外土地发展权产生、演变的基础上，分析了中国农村土地发展权与增值分配现状，并结合有关土地涨价归属的讨论，提出城乡土地同权化改革的思路。     

国有资产产权主体及其相互关系初探

一、理论比较:产权与所有制的区别什么是产权?有人认为产权就是财产的所有权,把所有权与产权混为一团。其实,两者既有联系,又有区别。1、属性上的区别财产所有权是一个古老的民法学概念。财产所有权是确定不同财产主体在社会活动中对财物的最终归属权,表明物的主体对财物独立和垄断的财产权利。财产所有权作为一种法律形式,在于表现和保护特定历史时     

现有土地制度下增加农民财产性收入的挑战与路径

目前在我国农民的四大收入来源中,财产性收入的比重较小,土地是农民最重要的资产,让农民通过土地财产权利获得财产性收入,进而增加农民的总体收入是当务之急。我国农民的土地财产权利包括承包经营权、宅基地用益物权、集体资产股份占有权。在农民利用各种财产权利增加财产性收入时会面临一些挑战：我国农村地区出现分化,分化为城中村、城市郊区村、远离城市的农村地区;土地集体所有权的虚化与委托代理问题;土地要素自由流动的限制。目前我国的土地制度是一种保守的制度安排,有利于维护社会稳定,避免了贫民窟的出现,但不利于要素的自由流动和资源优化配置。要探索出一种有利于增加农民财产性收入,有利于农民转为市民的合理的土地制度。把增加农民财产性收入与发展现代农业、城镇化结合起来。     

试论我国的产权交易与产权交易市场

试论我国的产权交易与产权交易市场●宋雪飞一、产权交易的基本内容产权，是一种与所有权有关的财产权利，以及在财产所有权基础上派生的一系列权利的组合，即资产的占有权、经营权、收益权、处置权等项权利。从特定意义上看发生于市场经济中的各种生产要素都包含产权的转...     

企业所有权安排与人力资本产权博弈分析

本文对人力资本产权的特性作了进一步分析，并从产权博弈角度讨论了人力资本产权在企业所有权中如何达到均衡的安排。本文认为，企业所有权安排并不存在所谓的“究竟应该是谁（物质资本或人力资本）雇佣谁（人力资本或物质资本）”的“准则”，“究竟应该是谁雇佣谁”的问题也不应该成为确定的“模式”。企业的所有权安排实际上是基于市场环境、企业组织形态和制度环境等现状点之上、由产权主体间行为和谈判能力决定的博弈结果。     

城市土地配置:产权、市场与政府

市场和行政是城市土地产权配置中两种相互替代、相互配合的机制，理性的政府管理和竞争的市场机制的协调运作成为城市土地有效配置的运行秩序。然而，在城市土地产权配置双轨运行的制度约束下，追求效用最大化的博弈各方的理性选择却扭曲了城市土地有效配置的运行秩序。为了实现城市土地有效配置，必须进行城市土地产权制度创新，包括界定明晰的土地产权，理顺土地产权关系，建立城市土地法人所有制；建立和规范土地产权市场制度     

农地产权模糊化:—个概念性框架及其解释

通过对“公共领域”概念的扩展以及对产权模糊本质的揭示,总结我国农地产权模糊的制度演进与内在逻辑,并分析家庭经营背景下的农地产权模糊及其侵蚀,进而明确我国农地产权制度变革的基本方向:确定公共利益的范围,严格限制征用权的行使;建立合理的征地补偿机制和农田保护的制度补偿.对“内部人控制”问题,必须切断官僚等级制度对土地产权的侵入,从而瓦解职位等级产权制度;改善土地产权的稳定性,遏制土地重新调整过程中的权力寻租和腐败问题 农地流转市场应该逐步转向以农户的完全土地承包权、而不是以集体土地所有权为基础.     

我国农村土地产权残缺与农地制度的创新

我国农村土地产权残缺与农地制度的创新张锐若将中国农村改革划分为前后两个阶段，８０年代是以变革土地经营方式为主线，９０年代，则以实现土地产权制度的创新为主要追求目标。一、现行土地制度的产权残缺１．所有权虚置。一是现行土地所有权者对地权界定不清。《中华人...