征地农民合理补偿的可能途径及可行性分析--以上海市为例

对征地农民的补偿往往被看成是征地补偿的一个部分。从而政府不得不在征地农民的合理补偿与商用成本的降低之间做出两难选择。本文认为。对征地农民的合理补偿不应局限于失地的补偿，同时应该包括其脱离农村集体经济的补偿以及其“农转非”后的市民化补助。如果某些制约征地农民补偿的制度及法律上的障碍能够及时加以消除。那么这样的一种合理补偿不仅是可行的，而且是可期待的。     

农村集体建设用地流转对资源配置的影响评析

为实现土地资源优化配置,本文系统地比较分析了农村集体建设用地流转前后的资源配置状况,以确定配置方式的有效性或选择合理的调控制度.结果表明,与土地征收相比,集体建设用地流转有助于优化资源配置.但在有无相应的制度安排或制度如何安排以及利益主体行为趋向的影响下,集体建设用地流转对实现资源优化配置不一定更有效.如果缺乏合理规范或有效的制度安排,集体建设用地流转市场功能仍然是微弱的或将带来资源配置负效应.要实现土地资源最优配置,就必须在把握集体建设用地流转系统内部结构及外部环境对资源配置影响机理的基础上,对集体建设用地流转进行优化调控.本文提出如下政策建议:完善农村集体建设用地流转立法建设,为流转提供法律支持;深化集体土地产权制度建设,明确集体土地产权主体及其产权权能;加强农村集体建设用地流转市场培育与政府管制制度的系统建设和改革,实现市场机制和政府干预的耦合;转变政府职能,多方面保障政府行为规范化.     

不同发展水平地区农民被征地意愿及影响因素——基于南京市、鹰潭市的实证研究

在征地制度改革中,农民作为重要的利益相关者,他们对征地制度的满意与否是评价征地制度是否完善的重要参考依据,但在实际征地过程中,被征地农民的意愿常常被忽视,导致农民对征地制度的不满.本文通过对经济发展水平不同的南京市、鹰潭市两地问卷调查得到相关数据,并作描述性统计分析,在此基础上,采用Logistic回归模型对农户被征地意愿及其影响因素进行实证分析.研究结果表明:受教育程度、是否具有非农就业技能、非农收入比重、被征地在养老保障中的作用、地区变量等都具有显著的正向影响作用.而年龄、老人及儿童在家庭中的比重、土地所有权归谁所有和征地权由谁决定等因素都具有明显的负向影响作用.农户在征地过程中是否具有谈判权则没有明显的影响作用.基于上述结论,本文提出了征地改革仍需努力提高征地补偿标准、多渠道完善社会保障机制、增强征地后农户可持续生计能力、帮助农民积极融入市民生活、考虑到农民的土地产权认知等政策建议.     

环境产权单元化:效率、责任与制度

环境产权的泛效率源于其自身的模糊性。环境单元化旨在探讨环境产权特征的基础上。分析环境产权效率与责任之间的内在关系。并建立两者相对称的产权安排。本文通过环境产权单元化可能性与可行性的理论分析。从制度供给和实施的有效性上．探讨了这种制度安排对解决环境产权泛效率的意义。     

土地登记与土地可持续利用--以农地为例

产权是影响农地可持续利用的重要因素，土地登记是确保产权安全的正式制度安排。本文建立了一个理论框架来分析土地登记与农地可持续利用的关系。在微观层次上，土地登记保障土地产权的安全，从而激发农民投资的积极性，使农民能够获得必须的信贷资金。而土地市场的发育又提高了土地资产的流动性，进一步增强了农民的投资积极性。在宏观层次上，土地登记所提供的信息是政府规划控制和用途管制的基础。文章分析了我国农村土地登记制度存在的问题，并以作者在江西省鹰潭、上饶地区的调查数据验证了土地登记对农户土地保护行为的积极影响。作者认为为发挥土地登记的效益，我国应尽快设立统一机构开展农村土地登记，并促进农村土地市场和土地抵押贷款市场的发展。     

城镇化进程中户籍非农化诱发的征地补偿收益分配冲突研究

在城乡二元经济体制下,农民城镇化进程中户籍非农化是必要环节之一。然而,征地补偿收益分配的成员资格标准依赖与农民户籍非农化所引致的成员资格瑕疵,征地补偿内容构成与农地权利体系的不对称性,以及征地补偿费用分配方案确定方式"村民自治为主,司法救济为辅"的内部依据标准冲突,致使在征地补偿收益分配中享有土地承包经营权的"农转非"成员处于劣势地位,并诱发集体经济组织内部各产权主体间的利益冲突。通过构建博弈模型分析发现,在征地补偿收益分配过程中,"农转非"成员要维护自身土地的合法权益,就应克服成员间原子化个体分布的特征,组建土地权益维护联盟,政府应重视并积极应对"农转非"人员的维权行为。同时,推进户籍制度改革与土地制度改革关联互动,规范集体经济组织内部征地补偿收益分配关系,实现土地承包经营权补偿收益分配以"地权"为依据,土地所有权补偿收益分配以"成员权"为依据。     

农村合作经济组织发展的制度分析

农村合作经济组织是将农民组织起来进入市场、参与竞争的桥梁和纽带,是新时期推动农村经济发展和提高农民收入的重要因素之一。在制度层面运用新制度经济学理论从实现土地规模经营、节约市场交易费用和维护农民利益等三方面分析了合作组织发育的需求诱致性动因;接着从制度环境状况、现有社会科学知识的积累、现存的制度安排、组织的制度变迁成本、非正式制度安排等外部制度供给方面以及产权和组织制度等组织内部制度方面分析了其存在的缺陷;最后提出了推动合作组织发展的政策建议：其一,只要是以“三农”服务为宗旨,政府在政策上都应允许和指导合作组织灵活地创新产权制度、因地制宜地进行多种形式的组织创新;其二,政府要力所能及地为合作组织提供一些制度服务。     

中国农地转用的制度框架及其软约束问题

该文旨在分析我国农地转用的制度软约束问题并提出改革建议。作者提出了一个以地方政府为主体的农地转用决策模型,在该模型中,农地价值、市地价值、不可逆风险和制度性约束是四个主要变量。聚焦农地转用的制度性约束:首先,农民自主转用农地存在法律限制和集体土地所有制内生的产权模糊性,导致农民自我维权能力的弱化,难以有效限制地方政府的农地转用;其次,虽然中央政府试图通过用途管制和指标计划纵向控制地方政府的农地转用行为,但由于其自身的多目标性,往往更加注重经济增长目标,纵向控制失灵问题长期存在;最后,现行政治架构和行政体制的局限,农地转用和征收公益性审查过程缺乏民主机制,征收补偿行为和强制执行行为缺乏独立的司法介入,导致对地方政府转用农地行为缺乏横向制衡。基本结论是:在中国,由于农民自我保护、中央纵向控制以及同级横向的权力制衡失灵,在地方政府的农地转用过程中存在着严重的制度软约束问题,这直接导致了农地过度转用所带来的土地资源低效利用和土地增值分配失衡。基于这一结论,提出了关于农地转用制度改革的三个方向性建议:一是增强农民自我维权的能力,这就需要建立清晰的农村土地产权制度,特别是赋予农民自主转用农地的权利,提高农地转用的市场化程度;二是增强中央政府对地方政府转用农地的控制能力,以科学发展为导向,完善和落实主体功能区规划,实行差异化的政绩考核机制,关键是实现不同地区土地发展权的均衡配置;三是强化立法和司法对行政的监督,有效发挥地方人大和法院的制衡作用。     

土地征用的农户收入效应——基于倾向得分匹配(PSM)的反事实估计

我国正处在经济社会发展转型期和城镇化高速推进期,土地征用和失地农户将是长期存在的社会现象,但土地征用是否会具有收入效应仍然莫衷一是,缺乏准确估计。本文基于2011年成都市"农村住户家庭问卷调查数据",利用倾向得分匹配(PSM)方法,估计了土地征用对失地农户收入的影响,为检视政府土地征用补偿制度合理性,健全政府土地征用政策、缓解土地征用冲突、完善征地后相关服务提供新观察。研究发现:1土地是否被征用确实存在着农户总收入效应和非农收入效应,被征地农户比未被征地农户总收入和非农收入显著高出19.6%和9.1%,使用OLS回归方法低估了土地征用对农户收入的促进作用,大致低估了11%,这为政府征地的合理性提供了农户收入佐证。2征地比例并不存在总收入效应和非农收入效应,被征地农户并不是被征地越多收入就会越高,但却会显著降低失地农户的农业收入,大致降低了81%,因而还要认识到土地征用对农户收入的有限性作用,打破土地征用的农户收入神话。3结合当前土地征用实践表明,过分强调土地征用农户收入效应并不能根除征地冲突和矛盾,一方面,要通过多元化就业渠道、多源化收入来源以及多样性社会保障制度避免了被征地农户"失地失业",提高被征地农户增收能力和收入水平。另一方面,更要强调征地程序公平合法,完善土地征用制度底层设计,加强对健康状况差、低收入等贫弱群体的保障,提升被征地农户人力资本和优化就业分布状态,使被征地农户能够顺利完成职业转换。     

家庭农场土地征收补偿问题研究

随着未来家庭农场数量的逐渐增加与经营土地面积的不断扩大,与快速城镇化相伴随的土地征收区域不可避免会与家庭农场经营的土地范围相交叉或重叠。家庭农场主通过整合作为集体经济组织成员分得的承包地和市场化交易获得的承包地实现土地适度规模经营,因此,在家庭农场土地被征收时,应确保家庭农场主获得科学合理的补偿标准,并妥善处理家庭农场主与拥有不同类型农地权利的众多相关主体之间的利益分配关系。本文采用文献资料法和理论分析法,区分点状征地、线状征地和面状征地三种不同情况,分析了家庭农场土地征收的后期生产经营影响,在土地承包关系"长久不变"的政策框架下,深入剖析了家庭农场土地征收涉及的农地权利类型。然后,构建起家庭农场土地征收补偿标准理论模型,以及家庭农场主、政府、集体经济组织、农民等权利主体之间的收益分配理论模型。具体而言,家庭农场主根据自有土地、通过土地流转获得的土地、通过土地退出获得的土地所占的比重以及不同类型土地权利所对应的价值标准分得相应的征地补偿收益;政府通过税收参与征地补偿收益分配;集体经济组织凭借土地所有者身份依法分得相应比例的补偿收益;农民获得的征地补偿收益为承包经营权价值扣除其让渡给家庭农场主的农地权利价值后的剩余部分。最后,本文从四个方面提出了相应的对策和建议:1做好家庭农场发展规划;2提高征地补偿标准并将间接损失纳入补偿范围;3建立家庭农场规模化经营土地的征收补偿收益分配机制;4保障抵押权人(金融机构)对征地补偿享有优先受偿权。     

水库移民安置区土地补偿现状与补偿原理

随着农村土地制度的变化,安置区土地补偿问题对于协调水库移民安置中各相关主体之间的利益平衡具有重要的意义。本文基于实地调查,首先分析了水库移民安置区土地补偿的现状和存在的问题;其次,运用土地产权理论和福利经济理论,从安置区土地补偿的原因、范围和补偿原则等方面阐明了安置区土地补偿的基本原理;最后,在此基础上提出了完善相关法律法规、协调水利水电工程建设中利益相关者的关系和利益平衡、体现农地价值等政策建议。结果表明:其一,安置区的土地补偿,无论从现行法律、还是从实际获得的补偿来看,均未体现对安置区土地权益的保护;其二,安置区集体和居民理应获得相应的权益补偿,其补偿范围既包括转出土地使用权的补偿,也包括对共同拥有土地所有权带来的权益分配变化的补偿;其三,土地制度的建设和改进上,应依据安置区土地资源状况和调出土地的状况确定补偿标准,淹没区集体、移民和安置区集体、居民应获得同等补偿,并力求体现农地价值。     

农地整理项目农户耕地损失补偿额度的实证研究——基于耕地资源价值与农户受偿意愿

从耕地资源价值出发,测算农地整理项目农户耕地损失补偿额度,并基于湖北省孝感市和潜江市的农户调查数据分析农户的受偿意愿及其影响因素。研究表明:基于耕地资源价值体系,测算得到孝感市和潜江市农地整理项目农户耕地损失补偿额度分别为1 449 695.76、1 784 296.17元/hm~2;农户所期望得到的耕地损失补偿标准远低于耕地资源价值体系测算出来的理论值,两市农户对耕地损失的平均受偿意愿额度为336 197.95元/hm~2,可以农户受偿意愿为主、耕地农业生产价值和社会保障价值为辅,制定农地整理项目农户耕地损失补偿标准;受教育程度对补偿标准有显著负向影响,农户文化程度的提高有助于提高其对农地整理事业的认知程度,进而促进我国农地整理事业的发展;土地权属调整是解决农户耕地损失的一项重要措施,做好农地整理项目土地权属调整工作需充分尊重农户的意愿,并以农业现代化作为土地权属调整的目标。     

水库农村移民安置区的确定及土地产权问题研究

水库农村移民安置区的土地产权问题是开发型移民政策中的一个重要问题。本文首先探讨了水库农村移民环境窬一的理论计算公式和常规计算方法，并讨论了据此确定安置区后可能存在的问题。     

农村居民点整理对农户土地投入影响研究

近年来,农村居民点整理被作为城乡统筹发展的重要措施,在各地广泛开展。其在改善农民居住环境、为工业化和城镇化发展置换建设用地空间的同时,也对区域农地资源可持续利用产生了巨大冲击,其中,土地投入变化是农户响应这些冲击的重要表现。本研究沿着"农村居民点整理-区域土地利用条件变化-农户土地利用行为响应"的逻辑思路,形成了农村居民点整理对农户土地投入影响的分析框架,并在此基础上,从总体效应和不同政策影响两个层次,构建了农村居民点整理对农户土地投入影响的两个模型。依据江苏省调研数据,从资金和劳动力两个方面,实证分析农村居民点整理项目对农户土地投入的净效应,以及不同居民点整理政策对农户土地投入的影响方向和大小。结果表明,农村居民点整理促进了农户的土地资金投入,但对农户的土地劳动力投入具有负向影响。不同居民点整理政策对农户土地投入的影响具有显著差异,其中,置换住房的宅基地补偿政策和农地产权稳定政策对农户的土地资金投入具有较好的积极作用,而安置公寓房政策则更可能带来农户土地资金投入减少;农地产权稳定政策和安置公寓房政策显著负向影响农户土地劳动投入,但宅基地补偿政策对农户土地劳动投入影响不显著。本研究对这些结果进行了合理解释,同时也估算了户主年龄、户主受教育程度、农业收入比例、非农就业水平、农业补贴收入、耕作距离和土地经营面积等控制变量对农户土地投入的影响情况。最后从强化规划引导、内涵拓展、宅基地补偿策略优化、土地流转制度完善等方面,提出农村居民点整理政策调整和合理引导农户土地投入行为的对策建议。     

交易费用三维度属性作用机理及交易方式选择意愿——佛山市南海区集体建设用地市场实证分析

基于广东省南海区的问卷调研,采用Tobit模型分析资产专用性、交易的不确定性和交易频率对农村集体建设用地交易费用的影响,采用Probit模型分析交易费用对市场交易方式选择的影响。(1)集体建设用地市场交易费用的研究结果:资产专用性中承租人不是本地人、受教育程度越高的人力资本资产专用性较高,会产生更高的交易费用;模型中需求方物质资产专用性没有影响;土地资产专用性中的地块离镇中心距离越近的资产专用性更高,因而其交易费用相对较高。交易的不确定性中交易行为的不确定性中交易对象为村集体,其交易费用更低;签订合同可以减少不确定性,降低履约风险,从而达到减少交易费用的目的;没有政府干预更倾向于采用接近市场的形式,交易费用低;交易环境的不确定性中采用竞标方式决定价格其交易费用较低,而采用协议方式其交易费用较高;办理了《房屋产权证》的交易其交易费用更低,产权明晰是市场有效运作的前提。(2)市场交易方式选择的研究结果:交易费用较高的情况下,承租方倾向于选择出让的交易方式;资产专用性中企业员工人数和产业状态均显著正向影响交易方式的选择,地块更靠近镇中心,企业更愿意选择出让的方式;交易的不确定性中交易行为的不确定性具有正向显著影响的因素包括交易对象、合同年限、合同是否公证;交易环境的不确定性中价格决定方式、是否知道南海区试点及南海区流转政策三个变量都显著正向影响交易方式的选择;交易频率显著正向影响交易费用,二次或多次转租的承租方会更愿意选择出租的方式进行交易。研究结论:交易费用的三个分析维度对交易费用的影响不尽一致,应根据其影响的差异性来制定相关政策,以达到降低市场交易费用的目的。     

农户宅基地使用权退出价格形成机制探究

农户宅基地使用权有偿退出是中国宅基地产权制度改革的基本方向,使用权退出价格形成机制是推进这一改革的主要难题。本文按照产权结构变化与使用权退出用途不同两个标准,将农户宅基地使用权退出划分为部分-公益、部分-经营、完全-公益、完全-经营四种理想类型,分析了不同退出类型的现行价格形成机制及其缺陷。初步研究发现:以耕地产值为标准的政府征地指导价是目前农户退出宅基地使用权的主要价格标准,它以低于耕地的价格标准征收农户宅基地,未能体现此类土地使用权的稀缺性;集体议价在经营性征地中剥夺了少数人的自由交易权;市场议价的合法空间狭窄。基于这些问题,文章按照国有土地与集体建设用地"同地、同权、同价"的原则,重新设计了一个以基准地价为标准的农户宅基地使用权退出价格形成模型。模型应用与案例比较发现,与耕地产值标准相比较,基准地价标准显示出良好的适用性与可行性:它同时考虑了供需关系、产权结构和政策干预等因素,在农户宅基地使用权不同退出情形中,均显著提升了土地使用权的转让价格,体现了宅基土地资源的稀缺性与产权转让的公平性,显示了公益性用地与经营性用地的差异,兼顾了政府、集体与个人收益。本文建议,在立法方面,修正《土地管理法》中以耕地产值标准作为征用农村建设用地参照标准的做法,改用基准地价标准;在模型运用方面,以地方政府公布基准地价的40%作为宅基地使用权转让估值标准的底线,经济发展水平较高、土地开发状况较好、土地市场活跃的地方,可以适度提高这一比例。     

快速工业化区域建设用地问题与制度优化研究——以佛山市南海区为例

快速工业化区域是工业化快速发展、工业化水平迅速提升、经济社会结构急剧变化的新兴地域类型。普遍存在着建设用地总量急剧扩张、空间无序分散、城乡缺乏统筹等问题。本文从佛山市南海区典型案例入手，运用新制度经济学原理。归纳和解析了快速工业化区域城乡建设用地的主要问题，认为双二元管理体制、农村土地产权不完善、城乡土地市场发育不平衡和部门规划不协调等是建设用地发展的主要体制性障碍因素，并从管理、产权、市场、规划等方面系统提出相应的制度优化对策。     

农地外部效益内在化与农地城市流转控制

农地比较效益低下，但具有显著的外部效益，不考虑外部效益的农地城市流转个体决策与考虑外部效益的社会决策不一致是实行农地保护的重要依据，其政策失灵部分在于保护区农民无偿提供外部效益而缺乏保护诱因，改进思路是在运用强制性管理手段的同时，农地外部效益经济内在化。提高农地效益．具体运作包括保证农民事有较大决策权、全面评价农地效益、增设农地外部效益财产权、赋予保护区农民并支付农地保护补偿专项基金以及使保护区获得更多的公平发展等。