长三角一体化区域城市商品住宅价格分异机理研究

城市住宅价格及其空间差异是21世纪以来引起城市地理学者持续关注的热点问题。以长三角135个区县为研究对象,在通过分异度指数测度发现2014-2016年各区县商品房价差异增大的基础上,以商品房单位面积成交均价为因变量,提取16项房价影响因素为自变量,通过逐步回归和地理加权回归进行定量分析。研究发现：高校资源、经济密度、房产政策、经济实力、公共服务投入、高端从业者占比和产业结构7项指标对房价分异的影响最显著,而各因素对区域内房价的影响程度均具有显著的空间不稳定性。进而,提出房价是城市经济、人力、社会和行政等资源丰度的货币化表达,区域房价分异是城市支配资源能力差异的综合反映,其中行政资源在各类资源中占据主导地位。由此判断,长三角各区县房价在短时期内较难实现“俱乐部收敛”,沪宁杭等核心城市与外围地区的房价差距可能会继续扩大。     

长三角城市经济增长与资源环境压力的脱钩效应

实现资源环境压力与经济增长的有效脱钩是经济、资源、环境、社会、人口等要素协调可持续发展的重要途径。在构建资源环境压力评价指标体系的基础上,运用脱钩理论、结构分解模型分析2000—2017年长三角地区城市经济增长与资源环境压力脱钩关系及驱动效应,以期促进长三角区域一体化发展与生态文明建设进程。研究发现：①长三角城市经济增长整体尚未完全摆脱“自然消耗增加型”模式,且区域内部城市差异较大,大部分发达城市人均资源环境压力持续降低,其它城市资源环境压力仍随经济增长而加剧;②随着时间的延续,整体上大部分城市的经济增长速度快于资源环境压力增速,全区以弱脱钩类型占绝对优势,强脱钩区域范围先扩大后缩小,中心地区的城市实现了良好的脱钩状态,仅少数边缘地市资源环境压力依然呈现较快增长趋势,未实现有效脱钩;③结构分解模型表明经济增长效应是资源环境压力增加的直接效应,且边缘欠发达城市的经济驱动效应强于核心发达城市,而经济发达城市的人口驱动效应高于欠发达城市,技术效应驱动了资源环境压力的明显下降,总体呈现出南高北低的分布格局。     

长三角地区城市创新投入要素的经济溢出效应及趋同格局

近年来,城市创新投入要素在长三角一体化进程中的作用不断增加。论文基于2010—2017年长三角地区各城市空间面板数据,利用空间计量模型与马尔可夫链等方法,测度创新投入要素的经济溢出效应并揭示长三角一体化背景下创新外溢对区域经济趋同格局的影响。结果表明：① 长三角地区城市创新投入和创新产出均对城市自身经济增长表现出显著的直接效应,创新投入的溢出效应显著且大于其直接效应,而创新产出的溢出效应不显著;② 受创新投入要素影响,长三角地区经济增长存在“俱乐部趋同”现象,但毗邻不同创新投入类型的城市对本地经济增长呈现出“高促进、低抑制”的态势;③ 长三角一体化经济格局呈现由中心区高水平趋同向外围低水平趋同转变的特征,且具有明显的空间转移惰性,创新投入外溢作用将加剧区域经济增长的“马太效应”;④ 经济增长类型转移的城市集中于省域边界,在局部溢出作用下表现出复杂的转移机理。基于创新局部外溢促进经济俱乐部趋同的分析结果,对长三角区域一体化发展提出针对性建议。     

中国城市房价、收入与房价收入比的时空分异格局

中国城市房价快速增长背景下,城市房价、收入与房价收入比空间格局既有相似性,也表现出差异性,其空间异质性与空间依赖性特征显著。本文以中国337个地级行政单元为研究对象,运用泰尔指数、位序-规模和空间马尔科夫链等方法,对2009—2018年中国城市房价、收入和房价收入比的时空分异格局、整体稳定性和空间依赖性特征进行分析发现：① 中国城市房价增长呈现出波动性特征,整体分异程度增强,房价城市体系呈现“金字塔型”结构,收入则表现出平稳增长态势,整体分异度降低,城市体系呈现“橄榄型”结构,在房价与收入共同影响下,房价收入比整体差异性显著加强;② 城市房价空间格局表现出“地带性”与“等级性”差异并存,而收入更多表现出“地带性”差异,房价收入比则以“等级性”差异为主;③ 城市房价和收入类型的稳定性和空间依赖性较强,高、低水平城市存在两极分化与“俱乐部收敛”现象,房价收入比稳定性相对较弱。对中国城市房价、收入和房价收入比时空分异格局和空间关联效应的分析,可以为探索中国城市房价收入比空间分异模式与机理提供必要研究基础。     

南京城市住宅小区房价增长模式与效应

房价增长与空间分异是近年来各界城市学者高度关注的理论问题,也是关乎城市居民能否实现住有所居和美好生活的现实问题。以南京3761个住宅小区（或居住组团）为研究对象,以2009-2017年间30个季度住宅交易样本数据为基础,探索了南京各类型住宅小区房价增长模式及差异。研究发现：① 南京城市平均房价以1年半为一个阶段,呈现出“快速增长”与“相对平稳”交替规律,房价的空间异质性增强;② 结合住宅小区价格水平、区位特征和建筑属性,综合识别出南京城区9种典型住宅类型;③ 各类型住宅因中心性、舒适性和稀缺性等空间属性差异使房价增长表现为引领型、跟随型、追涨型和独立型等不同模式;④ 城市资源空间配置不均衡作用下的住房供需矛盾和房价增长预期差异,是导致住宅类型间房价分异的根本原因。城市房价增长与住宅价格分化具有必然性,但过快增长和过度分异可能造成阶层家庭财富差距的扩大与再分化、住房负担过重排挤外来中低收入人口、贫困群体因住房置换难度增大而易被困于城市边缘等社会空间后果。因此,有必要强调住宅的居住属性和推进住房供给侧改革,促进城市住宅供给的公平充分和社会空间的健康可持续发展。     

风险扰动下的城市经济韧性多维测度与分析——以长三角地区为例

随着城市间经济联系日益密切,风险扰动对城市的经济韧性发展有着较大的冲击影响,深入研究城市经济韧性对于城市经济良性发展和提升经济抵御能力具有重要意义。论文选取亚洲金融危机和全球金融危机两次典型的经济风险扰动,以长三角城市为研究对象,以产业相对多样化、产业相对专业化、区域经济联系强度和地区经济敏感度的多维综合评价法对长三角城市经济韧性进行了测度,并对其时空格局的演化、特征及成因进行了分析,结果表明：① 长三角地区内大部分城市的产业相对多样化指数呈不断下滑趋势,相对专业化整体态势稳定上升,有利于区域产业分工和一体化发展,应对风险扰动的经济韧性能力强,而安徽省内部分城市专业化指数过高且存在产业同构化现象;② 城市产业相对专业化指数区域差距不断增加,与其主导产业结构有显著关系;③ 核心城市与各城市间的联系总量占比逐年降低,核心城市上海的集聚能力仍较高,致使城市间差距增加,不利于城市经济韧性的整体协同;④ 城市抵抗力和恢复力与其经济发展模式密切相关,经济风险扰动对不同城市的经济增长,存在由沿海城市向内部城市的地域先后性影响。论文有助于弥补已有研究在城市群地区尺度经济韧性研究方面的不足,以期为中国城市经济可持续和区域高质量协同发展提供方法指导。     

城市群金融等别视角下的长三角金融资源流动研究——以城市商业银行异地扩张为例

金融资源在节点间无障碍流动不仅有利于金融资源更有效的利用,而且对于缓解地区金融资源的供需矛盾,推动地区经济发展意义重大。基于金融等别城市空间作用理论、以长三角城市商业银行异地扩张为例构建城市金融资源流动网络,借助社会网络分析工具和Dagum方法研究各等别城市2008-2014年金融资源的流动程度、流动路径选择和流动协调性问题。研究发现：① 地级市之间流动密度最大,随着时间增长较快,其次是县级市流往地级市,其他类城市间的流动密度相对较小;② 地级市之间的流动呈现“均匀扩散”特征,而地级市到县市之间的流动则存在“条件扩散”特征。省级边界影响最大,其次是城市间经济水平差距和金融发展水平差距;③ 县级市内部的金融资源流入差异程度最大,各市县城市内金融资源的流入存在“马太效应”的倾向。表明：长三角目前仅仅是地级中心城市之间存在一体化的趋势,中心城市对金融腹地的辐射作用不强,有待挖掘。因此,一方面,宏观层面的一体化政策要做到县市,另一方面,各县市自身（特别是落后县市）也要加大力度改善目前经济金融环境。     

东北三省收缩城市城乡一体化收缩效应及其作用机理研究

城乡一体化对中国乡村振兴和城市—区域可持续发展的有效落实有重要意义,但当前快速城镇化发展进程中涌现了一批收缩型城市,其城乡一体化发展有什么特征、城市收缩是否对城乡一体化产生影响、产生什么样的影响等,成为新时期推进全民共同富裕目标研究中的核心科学问题。论文据此基于“城镇发展带动—产业发展与投入城乡协调—推进基本公共服务均衡和城乡收入差距缩小”的“动力—路径—目标”对城乡一体化内涵进行界定、构建评价指标体系,并以东北三省为例,从收缩城市与非收缩城市、收缩城市不同发展阶段、不同发展类型视角,对2010—2019年期间的城乡关系展开实证分析。结果表明：① 东北三省城乡一体化发展情况整体呈上升趋势,但整体发展水平较低且内部空间分异明显。② 城市收缩对城乡一体化发展表征出较为明显的影响,收缩城市的城乡一体化水平整体较非收缩城市要低、城乡二元结构特征更为明显。③ 收缩城市的城乡一体化发展水平存在收缩类型、收缩发展阶段的差异性：其城乡一体化水平由收缩初期阶段向收缩后期阶段逐渐降低,收缩类型上表征出资源依赖型收缩城市<综合型收缩城市<虹吸型收缩城市<区位制约型收缩城市的发展特征。故此得出收缩城市源于发展要素被“空间剥夺”而对城乡一体化发展产生影响,收缩城市的涌现不利于区域协调、城乡一体化融合发展,东北振兴中应充分考虑收缩城市的可持续发展问题。     

南京城市住宅“售租比”时空格局与分异机理

“售租比”是国内外学者测度房价健康水平或泡沫风险的关键指标之一。利用中国房价行情平台提供的南京居住小区2009~2017年期间分季度平均售租价格信息,采用GIS空间分析等方法,考察南京中心城区“售租比”空间格局与演变过程。研究发现：① 城市整体“售租比”随房价波动变化明显,2016~2017年间快速增长;② 分异度先降后升,以城区内部差异为主,城区间差异越来越小;③ 高“售租比”小区多集聚于河西新城、江北新区等房价增速较快的投资热点区域。南京住宅“售租比”过快上升和空间离散加剧,意味着城市房价快速增长的合理性在降低。从地租视角解读,绝对地租决定着城市整体“售租比”的高低,级差地租和垄断地租则影响着城市内部“售租比”的空间分异。“售租比”可为判断城市内部房价相对合理性提供重要依据,但能否通过该指标准确预判城市房价风险程度及空间格局尚有待深入研究。     

空间功能视角下的公共服务对房价的影响——以成都市为例

房价的快速上涨和城市内部房价的巨大差异引起社会广泛关注,调控房价,防止局部区域房价过热势在必行。本文从城市空间功能的视角出发,以成都市2016年房价为例,基于地理探测器分析公共服务对房价的影响。结果表明：成都平均房价为8480元/m²,并从市中心沿交通环线和放射状干线同时向郊区递减,形成圈层加放射格局,总体上呈现西高东低、南高北低的特点。公共服务(主要包括医疗、金融和教育服务)对房价的影响以第三圈层和西南方最为显著,且高于城市层面上整体的影响。公共服务对房价的影响显著受不同区域的空间功能差异的影响,公共服务和空间功能差异会加剧房价的分异格局,并推动局部房价过热。因此,显著地受到在房价调控中,不仅要有传统的金融、经济政策,还要注重空间功能和公共服务的优化。     

南京城区住宅售租价格时空分异与影响因素

住宅价格空间分异是中国城市地理学和经济地理学近年来关注的热点前沿课题。以南京4560个居住小区为研究总样本,采集2009-2017年间30个季度各小区平均住宅售价和租金,选取6个特征时段和小区分布相对集中的重点研究区,采用克里格插值法分析研究区内住宅售租价格的空间分异与演变特征,发现售价空间分异明显加剧,高值区渐显于河西新城、江心洲和鼓楼名校学区;租金空间则从城市中心向外围递减格局转变为整体更加均衡的新老城区多中心结构。在此基础上,重点围绕住宅“区位”属性,构建售租价格分异影响因素指标体系,通过逐步多元回归分析发现,中心位势变量对售租价格的解释度最高,而配套服务类区位因素对售租价格的解释力在降低。南京城市房价快速增长背景下,常规“区位”因素对房价分异的重要性持续减弱,学区、政策偏向等特殊“区位”因子对房价的决定性作用则逐步突显,而“售租比”全面快速增长则预示着城市房价风险程度的整体提高。     

住房价格与城市发展质量耦合协调度分析——以南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈为例

以南京都市圈、苏锡常都市圈和徐州都市圈为例,从城市与区县两个尺度,研究住房价格、城市发展质量及其耦合协调度的空间格局及区域差异。结果表明:(1)3个都市圈的耦合协调度与区域差异均呈现城市尺度大于区县尺度的特征。(2)住房价格与城市发展质量空间分布格局具有相对一致性,“组团式”格局明显,南京都市圈的区域差异均最大。(3)3个都市圈耦合协调度水平整体不高,处于中级及以下协调水平,且分布呈空间依赖性;住房价格与城市系统及其经济、社会、文化、生态4个子系统发展质量的耦合协调度由大到小依次为苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈,且耦合协调度区域差异既表现出共振性又表现出尺度敏感性。(4)根据协调状态及主导低耦合失调的原因,将城市划分为6种类型,区县划分为8种类型。     

中国城市住宅价格的空间分异格局及影响因素

分别研究2009年中国286个地级以上城市住宅均价和房价收入比的空间分异格局、总体趋势、空间异质性和相关性;根据供需理论和城市特征价格理论建立了影响中国城市住宅价格空间分异的初选因素,并根据半对数模型分析主要影响因素。结果表明：① 中国城市住宅价格空间分异显著,呈现出空间集聚性分异（东南沿海三大城市群与内陆城市之间）和行政等级性分异（省会与地级市之间）的双重格局;② 房价收入比较高的城市数量更多,分布范围更广,购房难度较大的城市已超过一半;③ 住宅均价的总体分异趋势和空间异质性都强于房价收入比;④ 城市居民收入与财富水平和城市区位与行政等级特征是住宅价格空间分异的两大核心影响因素。     

基于从业人口数据的长江三角洲内部职能分工与空间集聚特征

以长江三角洲地区为研究对象,基于2000年、2010年两次全国人口普查数据中10%抽样数据,以长三角139个区县为基本空间单元,提取出各区县按“行业门类”划分的行业从业人口信息,合并归纳为7 种职能类型,从结构属性和空间属性两个层面分析长江三角洲内部职能分工与空间集聚特征。首先采取洛伦茨曲线和地理集中度指数(EG),测度区域内各职能规模分异与空间集聚程度,然后以职能区位熵为基础数据进行各区县职能空间聚类分析,考察各职能集聚区的空间布局及变化情况。研究发现:从全国层面来看,长三角地区整体上以“商务商贸”和“工业”为主要职能,并且存在进一步强化的趋势,农业职能则持续弱化;长三角内部职能分工结构存在不断专业化的趋势,“商务商贸”、“现代物流”和“教育科研”等专业化服务职能逐步向上海、南京、杭州三大中心城市核心区集中,而“工业”职能集聚区集中分布在沪宁轴线地区,并逐渐向沿江地区和杭州湾沿岸地区转移和扩散。     

共享住宿价格的多尺度空间特征及影响因素

以江苏省苏南地区为案例地,获取Airbnb网站房源数据,运用泰尔指数、DBSCAN聚类算法等分析方法,从多尺度视角对共享住宿价格的空间分异进行探讨,采用OLS回归模型和分位数回归模型从房源内部和房源外部相结合的角度对比分析共享住宿价格的影响因素。结果表明：（1）从苏南整体和各地市来看,共享住宿房源价格在城市内部和区县内部的差异较为明显,在城市之间和区县之间的差异较小;（2）不同价格水平共享住宿的空间聚类中心存在显著差异,高、中、低档次共享住宿对于水域的依赖逐渐降低,整体上,空间聚类中心呈现“东多西少,南多北少”分布;（3）共享住宿房源价格是内部属性和外部属性共同耦合驱动作用的结果,对比来看,房源价格受到内部属性如房源卫生间个数等指标的影响较大,受到外部属性的影响较小,同时不同影响因素对于同等价格水平共享住宿房源的作用方向和影响程度存在明显差异性和分层性。     

扬州市住宅价格的空间分异与模式演变

以2001-2012 年扬州中心城区各居住小区的住宅平均单价为基本数据,通过建立住宅价格总体分异测度指数(GDI) 计算其总体分异趋势及各住宅类型内部的分异趋势;采用核密度函数等方法探索住宅价格的分布形态和分异格局的演变规律;利用趋势面分析不同住宅类型价格的空间分异趋势;基于上述结果总结空间分异的演变模式,并分别探索空间分异与格局演变的驱动力。结果表明：① 2001 年以来扬州市住宅价格差距显著增大,分异趋势在波动中增强,与城市住宅均价的年增长率耦合;住宅价格呈现西高东低的空间分异格局,同档次价格小区由空间集聚转为相对分散,高、低价格住宅区分别沿固定扇面由中心向外围扩散。②不同住宅类型内的价格分异走势差别显著,各类型住宅间的价格趋势面差距明显,但其空间形态类似。③ 空间分异模式由2001 年西高东低的扇形同档次价格集聚式分异转变为2012 年扇形与圈层相结合的多档次价格混合式分异。④ 2001 年以来住宅价格总体分异的核心驱动力是城市居住空间的迅速扩展、居民收入差距的增大、房地产市场的繁荣和住宅类型的多元化,其住宅价格空间格局演变的驱动力为城市发展方向的确立与变化、特定住宅类型建设的区位指向和古城保护、旧城改造与新区建设。     

行政区划调整是否强化了土地运营？***——来自长三角的政策效果检验

利用2007—2018年长三角地区所有经历行政区划调整的区县为研究范围,以被调整区的土地出让微观交易数据为样本,基于多期双重差分和三重差分法,在控制城市经济特征及地块特征的基础上,探讨行政区划调整是否强化了被调整区的土地运营程度。结果表明：1）与未实施行政区划调整的区域相比,被调整区以更低价格（降低14.6%）出让更多数量（面积增加61.5%）的工业用地来实现“土地引资”;以更高的价格出让商服用地（提高13.3%）和住宅用地（提高6.9%）,获取更多土地出让金（总金额增加25%）来达到“土地财政”目的,表明行政区划调整显著加强了被调整区的土地运营程度。2）行政区划调整政策实施后的前5年拉升地价显著,5年后政策效应则不显著,表明土地运营强化具有短期时间效应。3）不同类型的区划调整因区域融合难易程度不同,拉升地价的程度也具有差异性,与“市辖区合并”和“市辖区范围调整”相比,“撤市（县）设区”对土地价格的影响程度更低。