业主委员会:想说爱你不容易

根据国家《物业管理条例(》下称《条例》)及相关地方法规的规定,当住宅小区交付使用达一定的条件后,就应该成立小区业主委员会。但全国已实施物业管理的成千上万个住宅小区成立业主委员会的为数不多,而业主委员会运行良好、能够与物业管理公司紧密配合而形成合力的更是少之又少     

打破物业管理的瓶颈——也谈规范业主委员会行为

物业管理活动的法律主体是业主（前期是开发商）和物业管理企业。业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内的全体业主，维护业主在物业管理方面的合法权益。业主大会是物业管理活动中的权利机构，业主委员会只是业主大会的执行机构，它只有执行业主大会决定的职责。据此，《物业管理条例》（以下简称《条例》）明确了业主的概念，规定了业主的权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，     

业主委员会面面观

国家《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁发近两年，许多地区都按照规定实行了物业管理一一业主自治与专业化管理相结合，物业管理正朝着规范化轨道健康发展。但是，物业管理企业与业主委员会在实际运作中双方关系处理得不好，严重制约着物业管理行业的健康发展。本文结合海南省实际，对业主委员会做面面观。     

关于业主委员会运作问题的思考?

随着《物业管理条例》（下称《条例》）的颁布和实施，全国上下对物业管理的认知大大提高。但近两年，业主、业主委员会和物业管理企业之间的矛盾纠纷并未因此而减少，相反在局部地区甚至有增加的趋势。通过对众多案例的分析，笔者认为，作为业主和物业管理企业之间联系纽带的业主委员会的不规范运作，是造成纠纷频发的重要原因。     

业主委员会委员资质辨析

住宅小区业主委员会委员必须由居住在本小区的业主代表担任，即不具备业主资格的各类住宅（包括商业等）物业使用人不具备担任业主委员会委员的资质，不能被选举担任业主委员会委员。这在国家的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和地方法规中是有明确规定的。可是，在实践中，有时《条例》的严肃性与业主们选出的代表及业主委员会委员实际资质的多样性存在一些尖锐的对立。如何正确理解和贯彻《条例》，妥善解决这类矛盾，事关小区广大业主能否选举出一个有公信力、有工作效率的业主委员会，事关小区物业管理工作能否健康有序开展。     

郑州市物业管理领导小组办公室关于推行住宅小区业主代表协调委员会的指导意见

<正>郑物【2011】4号为了健全和完善住宅小区物业管理制度,充分发挥业主在物业管理活动中的主体作用,创新业主大会、业主委员会成立前,业主自我管理模式,促进和谐社区建设。现结合我市实际,制定住宅小区业主代表协调委员会指导意见。一、指导思想以国务院《物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法规制度为指导,以《郑州市物业管理纳入社区建设工     

业主团体法人治理制度是发展方向

2003年6月颁布的《物业管理条例》为我国商品房住宅小区的物业管理设计了全体业主组成业主大会,业主大会为小区物业管理的权力机构,业主管理委员会(简称“业委会”)为业主大会执行机构的业主自治管理机制和制度。遵循这样的制度安排,在更深入的物业管理实践中一些基础的深层面的问题浮出水面成为焦点,如业主大会或业主委员会的法律地位、业主     

谁来维护物业管理公司的合法权益

《物业管理条例》于2003年5月28日公布，自2003年9月1日起开始施行，本条例对物业管理公司与业主、业主代表大会、业主委员会之间的权利、义务规定相对较详细，但该条例没有对业主代表大会、业主委员会在选聘物业管理公司时违约，造成物业管理企业的经济损失由谁来承担，如何进行承担进行规范。     

业主依法筹备被视无效 行政越俎代庖难服众人——“业主委员会”何以变味

2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》正式实施，天津市南开区长江道凯立天香家园小区的业主们就开始了自发的维权行动——成立属于自己的业主委员会，到2004年1月，约70％的业主联名强烈要求成立小区业主委员会。经南开区政府部门两次协调，在开发商和物业公司声明不参与业主筹备小区首次业主大会的情况下，政府部门同意了由     

江苏省物业管理条例中的业主自治活动

2012年末，江苏省人大常委会通过了《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》，这部规范全省物业管理活动的地方法规在其诞生十年时完成了第三次修订。业界对于这部法规好评如潮，中物协领导更称赞其“是一部全面、普适又不失先进性的法规”。笔者不敢对条例妄加评论，仅从基层行政主管部门工作人员的角度，谈谈对于条例中业主自治活动两大重要制度设计的理解。     

热心公益事业的道路并不好走——小议业主委员会委员薪酬问题

翻开《物业管理条例》(下称《条例》)《、广东省物业管理条例》《、深圳经济特区住宅区物业管理条例(》下称《深圳条例》)以及新近颁布的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》(下称《深圳导则》)关于业主委员会的规定,不难发现,“热心公益事业”是这四部法律性文件要求业主委员会委员的共同标准。一个悬而未决的问题在物业管理过程中,业主委员会应该是一座桥梁、一个纽带,增强业主与物业管理公司之间的信息交流与情感沟通。但是纵观上述四部法律性文件,对业主委员会的法律性质并没有给出明确的定位,也只字未提有关业主委员会委员薪酬这一…     

北京业主组织的发展历程

随着住房制度的改革，房地产市场逐渐蓬勃，私人开始拥有房产，房屋的管理也相应发生了变革，出现了物业管理。业主组织相伴而生。一般认为，中国内地的物业管理发源于深圳，最早的业主组织也诞生于此。1994年，国家建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》，规定住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。这是国家政策层面关于业主组织的规定。至2003年《物业管理条例》及2007年《物权法〉的颁布，北京业主组织有了新的发展。     

对业主自治管理的理解和认识

《物业管理条例》（以下简称《条例》）确立了在我国实行社会化、专业化、市场化的物业管理的七个基本制度。其中，第一个也是最重要的就是业主大会制度。业主大会制度的实质是业主自治，也称业主自治管理。多年来，随着物业管理的普及，业主自治逐渐深入人心，在实践中也出现了一些好的做法，积累了一些有益的经验。但在对业主自治的理解和认识上，一些人还存在着或多或少的偏颇，以至出现这样那样的问题。本文针对这一问题谈下笔者的一些认识。     

业主自治逻辑的制度化

包括笔者在内，许多人都指出过，《物权法》与《物业管理条例》在逻辑上存在冲突之处。虽然从法律位阶上讲，《物权法》是上位法，但是其法律地位在物业管理的实现过程中总是被忽略掉。举例而言，《物权法》所确立的业主自行管理、聘用物业服务企业或其他管理人三种区分所有建筑物管理的方式，在迄今为止的物业管理地方立法中都只剩下一种——聘用物业服务企业。毫无疑问，这是《物业管理条例》所带来的影响。此外，行政主管部门在制定政策文件时，也往往是倚重《物业管理条例》而忽视《物权法》，令物业服务企业的一体化物业管理模式越发的市场独大，自行管理和聘用其他管理人的建筑物管理方式几无实现可能。     

住宅小区“业主自治”的实现过程

业主自治，既可以指业主的权利状态，也可以指业主们的行动状态，其可以和阶段、能力、活动、行动，甚至运动等组合为新的词语。在一些省市的物业管理地方法规里，也曾经写入“业主自治”这个词汇。比如，2007年颁布的《深圳经济特区物业管理条例》第三条，“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则”。但是，在法律层面，对“业主自治”缺乏准确的定义。     

浅谈在房地产开发中物业管理的定位

国家《物业管理条例》(以下简称《条例》)已于2003年9月1日实施了。《条例》中明确了在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位要通过招投标或选聘物业管理企业，并且应当签订书面的前期物业服务合同，即在房地产开发和建设阶段中，需要引入前期物业管理。这就意味着在房地产开发和建设中物业管理如何定位成为必须考虑的一个问题。     

国内各地业主初始投票权的确定方式

业主投票权是业主对物业管理区域公共部分的利用和公共事务的管理进行表决的权利，初始投票权则指业主在首次业主大会中的投票权。如何确立业主初始投票权，《物业管理条例》（以下称《条例》）对其仅作了原则规定，即依业主拥有的物业建筑面积和住宅套数等因素确定，但具体确定办法则授权各省、自治区、直辖市制定，但各地规定不尽一致，故有必要对其加以归纳分析。     

我国物业管理业主公约若干法律问题探析

<正>业主公约,是指由业主承诺的、对全体业主具有普遍约束力的、规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理以及业主的公共利益等权利与义务关系的自治规范。业主公约是维系业主自治管理物业的重要纽带,是有效调整业主之间权利与义务关系的重要途径。2003年9月1日,我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》(以下简称《条例》)开始实施。《条例》的一个重大贡献就是第一次以行政法规的形式规定了我国物业管理业主公约制度。《条例》第17条、第22条、第23条对业主公约的内容和效力作了规定,但这些规定比较概括,而业主公约在物业管理中的实际问题比较复杂,本文将结合《条例》的有关内容作以细致的探讨与解析,以期有益于我国物业管理的法律理论与实务。一、业主公约的必要内窖根据国内外有关法规的规定,业主公约一般应有以下主要内容：     

依法服务,实现企业健康发展

<正>《物业管理条例》(以下简称《条例》)实施五年来,物业管理从业人员越来越清晰地认识到,《条例》确立了业主大会、业主委员会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接验收、物业管理资质和资格、专项维修资金等七项基本法律制度,是行业发展的基石。     

业主委员会监督难问题的探讨

业主委员会的权利来源于业主大会的授权,按《物业管理条例》规定,业主委员会接受业主大会的监督,但在实践中却难以做到,使这一制度有时形同虚设。一、业委会监督难中国物业管理行业经过20多年的艰难发展,如今全国从业人员已有近300万人,公司近3万家。广东省物业管理企业近6000家,从业人员近60万人,物业管理项目12万个,管理面积达5.85亿平方米。就物业管理现状而言,管理质量和行业整体水平都在稳步增长,但是业主投诉、媒体曝光、业内人士不满的现象不断增多,特别是业主委员会的监督管理问题引发了不少的纠纷。例如深圳福田区天泽花园原业主委…