合理容积率确定方法探讨

目前,从总体规划开始逐层分解细化确定容积率的方法在理论上和可操作性方面存在一些问题,迫切需要一种系统的、可操作性强的确定容积率的方法,把从空间形态、环境效益与经济效益三个角度分析确定容积率的方法统一起来,以实现规划管理中对规划容积率控制的刚性与弹性结合、控制和引导并举的目标。鉴于此,本文在对容积率有关概念进行了辨析、界定的基础上提出一种确定容积率的综合模型,该模型通过三条分析线路、三次交集运算,最终达到确定控规中控制地块容积率的目的。     

深圳市2010-2016年城市更新活动的实施效果与空间模式分析

在城市化进程不断推进的背景下,城市更新已经成为中国城市发展的重要内容.以城市更新活动已进入制度化和常态化的深圳为研究区域,通过GIS空间分析对深圳市2010年至2016年间的城市更新单元项目的立项与实施情况进行研究,从区位条件、用地现状、规划等多个维度对城市更新活动的区位选择与空间分布模式进行分析.研究表明,城市更新单元制度极大地推动了深圳市存量土地的二次开发,总体实施效果较好,但呈现实施率逐年下降的特征.交通区位、项目用地规模、产权主体数量与项目改造类型均对城市更新活动的空间分布影响明显,体现了深圳市城市更新活动的市场主导特征.城市规划密度分区对城市更新项目的区位选择有明显影响,城市更新项目主要分布在规划容积率较高的密度分区,从密度一区至六区实施率递减.     

城市更新规划中的地块容积率测算与评估方法

城市更新通常面临复杂的现实条件,每个地块都需要考虑多方面利益的平衡,而容积率是各方博弈的焦点。城市更新中地块容积率的确定,需要因地制宜、独辟蹊径,才能实现存量提升的目标。本文基于文献综述,建立起城市更新规划中的地块容积率测算评估方法,以经济性、品质性、承载力为容积率的测算依据。该方法应当结合更新片区的实际特点,确定具体的测算参数、约束条件,辅助城市更新工作往精细化、智能化与科学化方向发展。     

旧城更新中地块合理容积率确定方法初探——以成都市龙潭寺片区旧城更新为例

文章对当前容积率确定的方法进行总结与分析,并通过借鉴日本街区规划中制定容积率的控制体系,研究一种适合旧城更新中地块合理容积率确定的方法,最后以案例的形式来诠释该方法在旧城更新中的应用.     

城市居住用地容积率“值域化”研究

容积率是城市开发强度确定的重要标尺,也是城市规划管理的重要依据。当前容积率指标确定方法存在刚性过强而弹性较弱、指标体系复杂但目标不明确及重技术轻政策等诸多问题。研究将"值域化"概念运用到总规对控规的控制中,并基于汕头市中心城区北岸地区的实证,从引导、控制和调节3个层面入手,结合开发强度分区模型提出容积率"值域化"的总体思路,即数值引导—区间控制—多方参与下的协商调整,以期最终遏制开发总量失控局面,实现兼顾刚性和弹性的容积率"值域化"控制。     

政府统筹、连片开发 ——深圳市片区统筹城市更新规划探索与思路创新

存量发展背景下,面对城中村违法建筑等复杂历史遗留问题,深圳市率先探索出"政府引导、市场运作",以城市更新单元为核心的更新模式.但近年实践中存在碎片化开发、开发商挑肥拣瘦、蓝绿空间和遗产保护缺位、容积率过高公共利益受损、结构性失衡等困境,急需政府整体统筹.本文总结了片区统筹规划思路、主要内容和创新,并介绍了坑梓案例的详细做法.认为片区统筹规划通过空间统筹重新划定单元边界,通过拆建比规则的利益统筹确定各单元内配套要求及开发量,通过分期及实施方式统筹各单元的开发方式,有效推动了存量地区连片更新,促进了公共服务设施、连片产业空间等公共利益用地供给,可为未来我国城市存量地区的连片开发提供借鉴.     

城市更新地区地下空间资源开发利用规划与实践——以深圳市华强北片区为例

城市更新地区一般都面临着严重的"城市病"问题,其更新地区内地下空间的开发和利用是解决各种矛盾的有效途径和必要手段之一.但是,在城市"熟地"上开发地下空间往往会受到现状地面环境和原有建筑物等的制约.因此,其开发必然是一个复杂的系统工程.结合更新地区的实例,着重从资源评估、规模预测、详细规划设计以及公共政策等几个方面对更新改造地区地下空间资源的开发利用所关注的问题和侧重点进行了初步探讨.     

城市容积率弹性释放与动态管控的方法初探——以汕头市中心城区北岸地区为例

容积率是影响城市土地开发控制的重要因素之一,从城市层面进行整体研究能够有效规避"局部合理、整体失控"的现象,并为城市土地开发强度的管理提供依据,进而优化城市空间品质。基于当前容积率控制存在开发总量缺乏控制、指标确定缺乏依据、单一指标缺乏弹性等问题,提出以街区为控制单元对城市整体进行现状解析、等级划分、指标分配、调控管制的容积率控制技术流程。以汕头市中心城区北岸地区为例,通过合理的弹性释放与多维的动态管控提升容积率控制的科学性,以期对城市整体建设用地的容积率控制提供参考和依据。     

城中村改造项目容积率的计算模型研究

在阐述容积率相关理论的基础上,从项目管理的角度对容积率在城中村改造项目中的重要性和影响容积率控制的主要因素进行了分析,研究了在现有城中村改造项目中确定容积率的计算方法以及容积率与开发利润、社会效益、环境效益之间的相互关系。从城市可持续发展层面对城中村改造项目的合理容积率进行了重点探讨与研究,把空间形态、环境效益与经济效益三个因素与确定合理容积率的方法统一起来,以期实现城市土地的合理利用和城中村改造效益的最大化。     

深圳城市更新地区规划标准编制探讨

从深圳城市规划标准的由来与演变入手,分析当前城市转型背景下城市更新工作对规划标准的新需求,进而构建针对更新地区的规划标准与准则的主体框架;在对比介绍香港、上海、长沙等城市在规划标准编制方面经验的基础上,探讨深圳城市更新地区规划标准的编制思路及主要内容;并对当前更新规划编制与审批中问题比较突出、需求比较迫切的更新对象、更新范围、更新模式、功能引导、开发控制、公共设施等标准做了探讨性研究,以期能够完善《深圳市城市规划标准与准则》的体系结构,满足政府精细化管理的需求。     

从合度空间到控制地块

目前我国缺乏定量地把一定尺度空间的合理容积率分解到控规方案的控制地块上的操作方法,因此,有必要解决测算极限容积率与经济容积率的可操作性等问题.本文运用西方经济学与经济活动的空间分析相关原理来探求合理容积率从合度空间到控制地块的定量分解方法;探讨了评价规划方案中用地区位等级的方法、步骤以及净度系数的计算公式.结果表明,控制地块的合理容积率取决于控制地块所在的合度空间的合理容积率、其在规划地块中的区位等级及其面积比率以及合度空间的净度系数.     

基于土地增值的容积率确定方法探讨

该文试图从土地增值的角度出发,通过分析容积率与土地增值的关系及容积率的确定方法现状,找出一条基于土地增值的容积率确定途径,即先估算土地增值,后反推客积率的方法.同时评估该方法的适用范围,以期能使用于实际的城市规划操作过程之中.     

城市更新语境下的城市公共空间与规划

城市规划的现实任务是解决社会共同面临的城市问题,而后者经历中国数十年城镇化的强劲发展已经发生了巨大转变,与此同时,规划师的角色也将发生转变,这意味着其工作方法和内容必然的革新。当前中国城市规划所进行的土地和空间资源配置已然成为城市中最大利益的分配和再分配。以公共空间的规划设计为切入点,探讨在城市更新语境下规划工作如何体现其公共作用,容纳公众意见、建立公共部门与社区、市场的伙伴关系,从较多关注空间效率、美学和设计创新转向在空间资源的再分配中保障公共利益、体现社会公平、协调社会冲突,同时促进城市发展。     

巴黎贝西地区城市更新及其启示

在开发与运作层面,大型城市更新项目既是经济战略,也是文化战略,涉及城市身份的认同,因此必须重视历史文化的保护与公共空间的再生,促进公共利益,激发公共生活和地区活力。该文针对后工业化社会老仓库码头区的更新与再生,以位于巴黎塞纳河畔的贝西地区为例,介绍了其整体更新的策略,并从设计和实施的过程,探讨了公共空间的更新、居住社区的融合和创造新的经济活动在城市更新项目中互为支撑的作用,推进地区再生计划,促进物质空间和社会结构的整体转型。     

合理确定"三旧"改造项目容积率的探索——以珠海市为例

"三旧"改造项目容积率的取值与经济因素、区位因素、环境因素和设施因素有关,珠海市"三旧"改造项目的容积率由控制性详细规划予以法定化,其确定技术路线包括确定基准容积率、计算经济容积率并对二者进行比较,设施承载力及交通影响评价,重新评估项目是否可行,该方法较好地体现了规划部门从城市总体发展出发对"三旧"改造项目的引导,较准...     

新时期城市适宜的住宅地块容积率研究——以上海的新城为例

适宜的住宅容积率是每个城市规划工作者关心的重要问题。对于城市新建地区而言,一方面要倡导集约用地,提高公共设施的服务效率,容积率应适当提高,但另一方面出于城市空间景观、居住宜居和交通市政承载力,容积率也不宜过高。拟从居住宜居、地区活力和交通承载力3个主要角度展开研究,以上海新城规划的住宅地块容积率为例,通过建立容积率与建筑高度、路网密度等的对应关系,得出新城规划相对适宜的容积率最大值与最小值的建议区间。     

对深圳市城市更新制度建设的几点思考

对深圳城市更新实践作了简要回顾,重点剖析了当前城市更新制度建设中存在的问题,包括更新政策分散、管理权限分散、空间范围分割、政府计划缺位,以及城市规划不适应更新管理需求等。指出城市更新制度建设的重要意义,并就此提出几点建议,包括建设城市更新的法律法规体系;设立城市更新的专职机构;以政府计划引导城市更新有序进行;以城市更新单元统筹城市更新空间范围;以及改革城市规划体系,适应城市更新规划管理要求等。     

城市更新单元策划设计北大核心

本城市更新单元策划设计项目具有“顺时施宜、以人为本、场所营造”的价值内涵。不仅关注更新空间的有效、合理和公平分配，还关注空间使用者的感受和记忆传承，解决综合发展诉求、拓展城市设计实践的创新能力和素质。本设计项目还注重文化的传承，旨在在城市中营造浓厚的文化氛围。     

上海城市更新的空间发展谋划

在转变与更新的发展语境下,面对新时期上海空间结构转变的格局,城市更新成为了其转变格局的一种重要的新举措。文章分析了上海城市规划及设计的更新实践与现实应答,从空间资源、产业与资本、文化与艺术、空间肌理、公共要素与大众生活等方面,结合实效性、多样化的运作方式,解析了创新、可持续发展的城市空间发展谋划。     

居住用地容积率的合理确定

容积率是城市规划及控制性详细规划中重要控制性指标之一,本文从容积率的定义、特性出发,分析影响居住用地容积率大小的因素,在此基础上给出合理确定居住用地容积率的几种方法。